Vor dem Niedersächsischen Finanzgericht war die Frage streitig, ob die Zahlung zur Ablösung eines Wohnungsrechts als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig ist. Der Stpfl. hatte das im Erbbaugrundbuch verzeichnete Erbbaurecht für das Grundstück W geerbt. Auf dem Grundstück befindet sich eine Doppelhaushälfte. Das Erbbaurecht war u.a. mit einem Wohnungsrecht belastet. Im Jahr 2017 verzichtete die Begünstigte des Wohnrechts A auf ihr Wohnungsrecht und verpflichtete sich, das Gebäude bis zum 30.11.2017 besenrein zu räumen. Der Stpfl. verpflichtete sich im Gegenzug, eine Ausgleichsentschädigung i.H.v. 40 000 € an A zu bezahlen, nebst den Kosten der notariellen Beurkundung i.H.v. insgesamt 3 591,89 €. Nach einer umfassenden Renovierung der Doppelhaushälfte ist diese seit dem 1.5.2018 vermietet. Im Rahmen der Einkommensteuererklärung machte der Stpfl. die Entschädigungszahlung für das Wohnungsrecht als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Das Finanzamt hingegen berücksichtigte die Entschädigungszahlung für die Aufgabe des Wohnungsrechts als Anschaffungskosten, welche sich nur über die Abschreibung steuermindernd auswirken.
Das Niedersächsische FG bestätigt mit Urteil v. 2.7.2020 (Az. 2 K 228/19) die Auffassung des Finanzamtes. Entscheidend ist insoweit folgende Überlegung: Steht einem Dritten ein dingliches Recht an einem Grundstück zu und löst der Eigentümer das dingliche Recht ab, sind die Ablösezahlungen nachträgliche Anschaffungskosten, wenn durch das dingliche Recht die Befugnisse des Eigentümers zur Nutzung und Veräußerung des Vermögensgegenstandes beschränkt waren und der Eigentümer durch die Ablösezahlung die Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse beseitigt und sich die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück verschafft. Denn erwirbt ein Stpfl. einen mit einem dinglichen Nutzungsrecht belasteten Gegenstand, so erhält er zunächst um das Nutzungsrecht gemindertes Eigentum. Seine Rechte als Eigentümer sind durch das Nutzungsrecht begrenzt. Löst er das Nutzungsrecht ab, so verschafft er sich die vollständige Eigentümerbefugnis an dem Gegenstand. Daher sind Aufwendungen zur Befreiung von einem Nießbrauch als nachträgliche Anschaffungskosten einzustufen.
Für die Frage, ob es sich um nachträgliche Anschaffungskosten handelt, ist somit alleine maßgebend, ob Auf-wendungen dazu dienen, die vom Stpfl. bezweckte Betriebsbereitschaft des Grundstücks herzustellen und eine Werterhöhung für das Grundstück zu bewirken. Dies war im Streitfall mit der Ablösung des dinglichen Wohnungsrechts durch die Zahlung der 40 000 € der Fall. Der Stpfl. erhielt erstmalig mit dem Wegfall des dinglichen Wohnungsrechts das unbelastete Erbbaurecht, das ihn in die Lage versetzt, die Doppelhaushälfte im Folgejahr zu vermieten.
Hinweis:
Gegen diese Entscheidung ist nun unter dem Az. IX R 9/21 die Revision beim BFH anhängig, so dass die Streitfrage noch nicht endgültig geklärt ist.