Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie erfolgt aus steuerlicher Sicht unter verschiedenen Zielsetzungen. In vielen Fällen wird eine unentgeltliche Übertragung erfolgen, welche zwar im Grundsatz Schenkungsteuer auslöst, was aber oftmals auf Grund der hohen persönlichen Freibeträge nicht zu einer Steuerbelastung führt. Wird der Übergang einer Immobilie als Kauf umgesetzt, so kann dies den Vorteil haben, dass der Erwerbende in der Folgezeit Abschreibungen auf den Kaufpreis geltend machen kann.
Insoweit ist auf die richtige Ausgestaltung zu achten, wie das aktuelle Urteil des FG Münster vom 24.3.2023 (Az. 2 K 1801/22 E) zeigt. Im Urteilsfall ging es um die Übertragung von zwei Immobilien, wobei im Folgenden nur auf die erste Immobilie abgestellt wird. Verkürzt dargestellt handelte es sich um ein Vermietungsobjekt, welches die Eltern auf ihre Tochter übertrugen. Der Verkehrswert belief sich auf 519 000 €. Die Vertragsparteien vereinbarten diesen als „Kaufpreis“. Dies umfasste die Übernahme von bestehenden Verbindlichkeiten i.H.v. 133 119 €. Über den verbleibenden Restkaufpreis i.H.v. 385 881 € gewährte der Verkäufer (die Eltern der Stpfl.) dem Käufer (der Stpfl.) eine Schenkung, die dieser annahm. Daneben übernahm die Tochter die anfallenden Kosten (Notar und Grundbuch) i.H.v. insgesamt 3 996 €. Die Tochter ging in ihrer Steuererklärung von einem vollentgeltlichen Anschaffungsvorgang aus und nahm die AfA auf Basis des Kaufpreises zzgl. Nebenkosten an. Das Finanzamt ging dagegen von einem teilentgeltlichen Vorgang aus, so dass teilweise die (niedrigere) Abschreibung der Rechtsvorgänger fortzuführen sei.
Das FG bestätigt nun die Auffassung des Finanzamtes. Hinsichtlich der Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage sind drei Fälle zu unterscheiden:
– Entgeltlicher Erwerb: Liegt ein entgeltlicher Erwerb vor, so bestimmt sich die Abschreibung auf Grundlage der Anschaffungskosten.
– Unentgeltlicher Erwerb: Erfolgt ein unentgeltlicher Erwerb – so bei einer Schenkung – führt der Erwerber die Abschreibungsreihe des Rechtsvorgängers fort.
– Teilentgeltlicher Erwerb: Beim teilentgeltlichen Erwerb sind zwei AfA-Bemessungsgrundlagen zu ermitteln, aus denen sich zwei AfA-Reihen ergeben können. Bezogen auf den unentgeltlichen Teil sind die vorgenannten Grundsätze anzuwenden und die AfA anteilig daraus zu bestimmen. Bezogen auf den entgeltlichen Teil hat der Erwerber eigene Anschaffungskosten, deren AfA sich nach den allgemeinen Regeln bestimmen.
Beim entgeltlichen Erwerb ist hinsichtlich der Anschaffungskosten zu beachten, dass dies eine tatsächliche finanzielle bzw. wirtschaftliche Belastung voraussetzt, d.h. den Abfluss von Geld. Falls ein Stpfl. keine tatsächlichen Aufwendungen gehabt hat, darf er auch keine AfA geltend machen. Unentgeltliche Vorgänge stellen keine Anschaffungskosten dar. Anschaffungskosten liegen nicht vor, wenn der Veräußerer auf die Entrichtung des Entgelts verzichtet hat, eine Geldzahlung wieder an den Berechtigten zurückfließt oder bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zwischen Angehörigen zugleich die (Rück-)Schenkung des Kaufpreises vereinbart ist.
Bei Anwendung dieser Grundsätze hat das FG die vorliegende Grundstücksübertragung wie folgt gewertet: Die Erwerberin hat Aufwendungen getragen i.H.v. 133 199 € (Übernahme der Verbindlichkeiten) und 3 996 € (Tragen von Transaktionskosten). Im Übrigen lag aber eine Schenkung vor. Mithin liegt ein teilentgeltlicher Vorgang vor. Unter Berücksichtigung des Verkehrswertes des Grundstücks i.H.v. 519 000 € und der unmittelbaren Aufwendungen der Stpfl. i.H.v. 133 120 € hat der entgeltliche Anteil 25,65 % betragen. Für die Ermittlung der AfA sind somit zwei AfA-Reihen zu führen, nämlich eine für den entgeltlichen Erwerb mit Anschaffungskosten von 137 115 € und eine für den unentgeltlichen Erwerb, bei der auf die Daten der Rechtsvorgänger (hier: Eltern) mit einem Anteil von 74,35 % zurückgegriffen wird.
Handlungsempfehlung:
Dies verdeutlicht, dass die ertragsteuerlichen Auswirkungen je nach Fallgestaltung sehr unterschiedlich ausfallen können. Insoweit bestehen Möglichkeiten, den jeweiligen Fall zu gestalten. Für diese Fragen sollte steuerlicher Rat eingeholt werden.