Wird für eine Immobilie ein einheitlicher Kaufpreis bezahlt, so muss dieser für Zwecke der Berechnung der Gebäude-Abschreibung auf das Gebäude einerseits und den Grund und Boden andererseits aufgeteilt werden. Zu diesem Zweck hat die FinVerw eine Arbeitshilfe in Form einer Excel-Tabelle herausgegeben, die nach Abfrage verschiedener Daten eine Kaufpreisaufteilung vornimmt. Diese Arbeitshilfe ist allgemein zugänglich, wird aber insbesondere von den Finanzämtern genutzt. Problematisch an dieser Arbeitshilfe ist insbesondere, dass diese standortbezogene Bewertungsparameter nur unzureichend einbezieht, so dass sich nicht selten ein sehr hoher Kaufpreisanteil für den Grund und Boden und entsprechend ein sehr niedriger Gebäudeanteil ergibt, was sich bei der Gebäudeabschreibung nachteilig auswirkt.
Der BFH hatte in einem konkreten Fall über die Anwendung dieser Arbeitshilfe der FinVerw zur Aufteilung des Kaufpreises zu entscheiden und hat dieses Verfahren genutzt, um generelle Aussagen über die Anwendbarkeit dieser Arbeitshilfe zu treffen. Im Ergebnis hat das Gericht mit Urteil vom 21.7.2020 (Aktenzeichen IX R 26/19) die Anwendung der Arbeitshilfe wegen schwerwiegender systematischer Mängel verworfen. Die Arbeitshilfe gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.
Im Urteilsfall hatten die Beteiligten im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits vereinbart. Diese vertragliche Aufteilung hatten das Finanzamt und dem folgend das Finanzgericht aber verworfen, weil die realen Wertverhältnisse offensichtlich in grundsätzlicher Weise verfehlt wurden. An diese Feststellung war der BFH gebunden. Das Gericht bekräftigt aber, dass grundsätzlich die von den Beteiligten vorgenommene Kaufpreisaufteilung maßgeblich ist und von ihr nur abgewichen werden darf, wenn die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt wurden und wirtschaftlich unhaltbar sind. Sind die Werte irreal, müsse eine Grundstücksbewertung im Prinzip auf der Grundlage der ImmoWertV vorgenommen werden. Dabei sei von den vorgesehenen Verfahren das zu wählen, welches den tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalles vorrangig entspricht. Im Zweifel müsse eine Grundstücksbewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erfolgen.
Handlungsempfehlung:
In der Praxis ist nach wie vor anzuraten, bereits im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung zu vereinbaren. Diese muss allerdings die realen Wertverhältnisse widerspiegeln. Nimmt die FinVerw eine Kaufpreisaufteilung auf Basis ihrer Arbeitshilfe vor, so ist diese für den Einzelfall kritisch zu hinterfragen. Es müsste ggf. eine abweichende Aufteilung mittels eines Sachverständigengutachtens nachgewiesen werden.
Der BFH hatte in einem konkreten Fall über die Anwendung dieser Arbeitshilfe der FinVerw zur Aufteilung des Kaufpreises zu entscheiden und hat dieses Verfahren genutzt, um generelle Aussagen über die Anwendbarkeit dieser Arbeitshilfe zu treffen. Im Ergebnis hat das Gericht mit Urteil vom 21.7.2020 (Aktenzeichen IX R 26/19) die Anwendung der Arbeitshilfe wegen schwerwiegender systematischer Mängel verworfen. Die Arbeitshilfe gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.
Im Urteilsfall hatten die Beteiligten im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits vereinbart. Diese vertragliche Aufteilung hatten das Finanzamt und dem folgend das Finanzgericht aber verworfen, weil die realen Wertverhältnisse offensichtlich in grundsätzlicher Weise verfehlt wurden. An diese Feststellung war der BFH gebunden. Das Gericht bekräftigt aber, dass grundsätzlich die von den Beteiligten vorgenommene Kaufpreisaufteilung maßgeblich ist und von ihr nur abgewichen werden darf, wenn die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt wurden und wirtschaftlich unhaltbar sind. Sind die Werte irreal, müsse eine Grundstücksbewertung im Prinzip auf der Grundlage der ImmoWertV vorgenommen werden. Dabei sei von den vorgesehenen Verfahren das zu wählen, welches den tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalles vorrangig entspricht. Im Zweifel müsse eine Grundstücksbewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erfolgen.
Handlungsempfehlung:
In der Praxis ist nach wie vor anzuraten, bereits im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung zu vereinbaren. Diese muss allerdings die realen Wertverhältnisse widerspiegeln. Nimmt die FinVerw eine Kaufpreisaufteilung auf Basis ihrer Arbeitshilfe vor, so ist diese für den Einzelfall kritisch zu hinterfragen. Es müsste ggf. eine abweichende Aufteilung mittels eines Sachverständigengutachtens nachgewiesen werden.