Die Veräußerung von Vermietungsobjekten ist nach einer Mindesthaltedauer von zehn Jahren steuerlich unbeachtlich, da bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Wertzuwächse der nicht steuerbaren Vermögenssphäre zugerechnet werden. Dies ist allerdings dann anders, wenn ein sog. gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn die Umschichtung des Vermögens entscheidend in den Vordergrund tritt. Maßgeblich ist danach z.B., ob sich der Stpfl. wie ein Händler, Bauunternehmer oder Bauträger oder – nur – wie ein Halter und Verwalter seines Vermögens betätigt.
Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat der Bundesfinanzhof die sog. Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Gewerbliche Tätigkeit liegt danach erst dann vor, wenn der Stpfl. mehr als drei Objekte veräußert und sowohl zwischen Erwerb bzw. Bebauung und Veräußerung als auch den verschiedenen Veräußerungsvorgängen ein enger zeitlicher Zusammenhang von nicht mehr als fünf Jahren besteht. Eines Rückgriffs auf die Drei-Objekt-Grenze bedarf es hingegen nicht, wenn auf Grund objektiver Umstände feststeht, dass die Tätigkeiten mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind. Dies bedeutet für die Praxis, dass im Falle der Veräußerung eines Vermietungsobjektes nicht nur die Zehnjahresfrist zu prüfen ist, sondern auch stets, ob nicht ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Dass die Abgrenzung eines gewerblichen Grundstückshandels viele Facetten hat, zeigt das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs vom 15.1.2020 (Aktenzeichen X R 18/18 und X R 19/18). Das Gericht hat entschieden, dass ein bebautes Grundstück, das durch den Stpfl. langjährig im Rahmen privater Vermögensverwaltung genutzt wird, Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels werden kann, wenn der Stpfl. im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreift, die derart umfassend sind, dass hierdurch das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert wird, sondern ein neues Gebäude hergestellt wird.
Der Stpfl. hatte auf einem langjährig vermieteten Grundstück einen Erweiterungsbau errichtet. Nach der Baumaßnahme hatte dieser die Immobilie entgeltlich in eine von ihm gegründete GmbH & Co. KG eingebracht. Strittig war nun, ob diese entgeltliche Übertragung auf die KG steuerlich zu erfassen sei. Problematisch war insoweit insbesondere, dass die „Drei-Objekt-Grenze“ dadurch überschritten wurde, dass der Stpfl. sechs Monate später ein unbebautes Grundstück in eine andere KG einbrachte, an der er und seine Ehefrau zu je 50 % beteiligt waren, die sich in einem städtebaulichen Vertrag mit der Gemeinde zur Erschließung verpflichtete und in den folgenden zwei Jahren elf Baugrundstücke verkaufte. Diese elf Verkäufe wurden dem Stpfl. als „Zählobjekte“ zugerechnet.
Der Bundesfinanzhof hat nun hinsichtlich der ersten Immobilie nicht ausgeschlossen, dass diese im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels zu erfassen sei. Der Fall wurde allerdings an das Finanzgericht zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen. Entscheidend ist nun, ob die vorgenommene Baumaßnahme zur Herstellung eines neuen Gebäudes geführt hat oder nicht. Ob ein Anbau ein gegenüber dem bestehenden Gebäude selbständiges Wirtschaftsgut darstellt, ist – von der vorliegend nicht einschlägigen Fallgruppe eines neu geschaffenen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs abgesehen – ebenfalls nach bautechnischen Kriterien zu beurteilen und setzt eine eigene statische Standfestigkeit voraus. Nur sofern durch die Baumaßnahmen kein neues Wirtschaftsgut geschaffen wurde, sondern das bereits bestehende Gebäude lediglich erweitert oder über dessen ursprünglichen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert wurde, scheide ein gewerblicher Grundstückshandel in Anbetracht der langjährigen privaten Vermögensverwaltung der Immobilie von vornherein aus.
Handlungsempfehlung:
Dies verdeutlicht, dass die Abgrenzung eines gewerblichen Grundstückshandels nur nach sorgfältiger Prüfung des Sachverhalts für den konkreten Einzelfall erfolgen kann. Insoweit ist eine vorausschauende Planung erforderlich.