Im Streitfall nutzte ein Architekt eine Bürofläche im ansonsten selbst genutzten Einfamilienhaus. Anfang 2014 veräußerte der Stpfl. die Immobilie. Im Juni 2014 erklärte er eine Betriebsaufgabe. Bei der Ermittlung des Betriebsaufgabegewinns berücksichtigte dieser auch den Erlös aus der Veräußerung der Bürofläche. Der insoweit anzusetzende Wert stand aber im Streit. Insoweit war strittig, ob auch ein Teil des Gartens in die Ermittlung des Veräußerungserlöses einzubeziehen war.
Das Grundstück war 449 qm groß, wovon ca. 151 qm auf den Garten entfielen, und mit einem denkmalgeschützten ehemaligen Klostergebäude bebaut. Der Stpfl. erwarb das Grundstück im Jahr 1995 und renovierte das Gebäude umfassend. Im Rahmen dieser Baumaßnahmen wurde die Gartenfläche bis zu einer Tiefe von ca. 120 cm komplett ausgekoffert; es wurden teure Gewächse, wie beispielsweise eine Säuleneiche, eingebracht. Fortan wurde das Gebäude als Einfamilienhaus mit Architekturbüro und Mietwohnung genutzt; nach der Renovierung betrug die Gesamtfläche des Gebäudes 339,76 qm, wovon 76,86 qm (22,62 %) auf das Büro des Stpfl. entfielen; eine Zugangsmöglichkeit zum Garten von dem im Dachgeschoss befindlichen Büro bestand nicht. Das Büro war dem Betriebsvermögen des Stpfl. zugeordnet.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.2.2014 veräußerte der Stpfl. das streitgegenständliche Grundstück zu einem Kaufpreis i.H.v. 850 000 €. Ausweislich des Kaufvertrages entfiel ein Betrag i.H.v. 70 000 € auf den Grund und Boden, 680 000 € auf das Gebäude und 100 000 € auf den Garten. In der Einkommensteuererklärung 2014 erklärte der Stpfl. bei der Ermittlung des Aufgabegewinns im Rahmen seiner freiberuflichen Tätigkeit aus der Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks hinsichtlich der auf sein Büro entfallenden Flächen einen Betrag i.H.v. 165 000 €. Diesen Betrag ermittelte er, indem er von dem Kaufpreis i.H.v. 850 000 € den nach dem Kaufvertrag auf den Garten entfallenden Betrag i.H.v. 100 000 € subtrahierte und von der Differenz i.H.v. 750 000 € einen Anteil i.H.v. 22 % berücksichtigte.
Das Finanzamt war dagegen der Ansicht, dass der Garten anteilig mit zu berücksichtigen sei und errechnete den Wert der Bürofläche mit 22 % von 850 000 €, also dem gesamten Kaufpreis für das Grundstück.
Das FG Münster bestätigte nun aber mit Urteil vom 18.10.2022 (Az. 2 K 3203/19 E) die Ansicht des Stpfl. Der auf einen Garten entfallende Anteil des Veräußerungspreises entfällt auf den Garten als selbständiges Wirtschaftsgut und ist damit nicht Teil des Veräußerungspreises für dem Betriebsvermögen zugeordnete Büroflächen auf dem Grundstück, wenn der Garten keinen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zu den Büroflächen aufweist. Dieser Zusammenhang bestand wegen der fehlenden direkten Zugangsmöglichkeit von den im Dachgeschoss befindlichen Büroflächen zum Garten und der rein privaten Nutzung des Gartens im Urteilsfall nicht. Auch sei der Garten nicht von dem Wirtschaftsgut Grund und Boden erfasst, da sich dieser aufgrund der aufwändig hergestellten bzw. umfangreichen Umgestaltung mit besonderen Gestaltungselementen von einem lediglich einfach gestalteten Garten abgrenzte.
Hinweis:
Das FG hatte auch keine Bedenken im Hinblick auf die vertraglich vorgenommene Kaufpreisaufteilung. Weder bestanden Anhaltspunkte dafür, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder dass die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs gegeben sind. Dies unterstreicht, dass in der Praxis eine (angemessene) Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen werden sollte.