Energetische Sanierungen an einer vermieteten Immobilie können in aller Regel unmittelbar als Werbungskosten im Jahr der Zahlung steuermindernd geltend gemacht werden. Sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen liegen grds. immer dann vor, wenn die Maßnahmen weder zu einer Erweiterung der Immobilie (d.h. weder zu einer Vergrößerung der nutzbaren Fläche noch zu einer Vermehrung der Substanz) noch zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. Unschädlich sind Maßnahmen zur Erhaltung des bisher dagewesenen Wohnstandards. Als Beispiele für sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen betreffend energetische Sanierungsmaßnahmen können beispielhaft genannt werden:
– Austausch der Fenster gegen solche nach heutigem Wärmeisolierungsstandard,
– Austausch der Heizungsanlage – auch dann, wenn z.B. Einzelöfen gegen eine Zentralheizung ersetzt werden oder z.B. eine Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt wird,
– Einbau einer thermischen Solaranlage zur Unterstützung der bestehenden Heizung/Warmwasserbereitung,
– Isolierung des Daches,
– Anbringen zusätzlicher Fassadenverkleidung zur Wärmedämmung,
– Austausch der Allgemeinbeleuchtung gegen energiesparende Lampen.
Ausnahmsweise können solche Aufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten einzustufen sein:
– Derartige Aufwendungen können im Ausnahmefall allerdings auch als nachträgliche Herstellungskosten einzustufen und dann nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig sein, sondern nur zeitlich gestreckt über die Gebäudeabschreibung. Dies dann, wenn solche Maßnahmen eingebunden sind in eine Gesamtsanierung des Hauses und die Sanierung insgesamt gegenüber dem Zustand bei Erwerb des Hauses als wesentliche Verbesserung („Standardhebung“) einzustufen ist.
Hinweis:
Eine solche Prüfung ist für den Einzelfall vorzunehmen und nicht einfach. Bei der Prüfung, ob eine Standardhebung vorliegt, ist auf den Baustandard abzustellen, der bei Erwerb des Objektes gegeben war bzw. dann, wenn das Objekt unentgeltlich durch Schenkung oder im Wege der Erbfolge erworben wurde, den Zustand bei Erwerb durch den Rechtsvorgänger.
– Vorsicht ist dann geboten, wenn seit dem Erwerb der Immobilie noch nicht drei Jahre verstrichen sind. Dies vor dem Hintergrund, dass wenn nach dem Erwerb eines bebauten Grundstücks Aufwendungen anfallen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises betragen, zu prüfen ist, ob regelmäßig auf Grund einer ausdrücklichen steuerlichen Sonderregelung sog. anschaffungsnahe Aufwendungen vorliegen, die nicht sofort als Betriebsausgaben, sondern nur über die AfA gewinnmindernd berücksichtigt werden können. Bei dieser 15 %-Grenzen-Prüfung sind die entstandenen Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer (netto) gegenüberzustellen, wobei auch Aufwendungen einzubeziehen sind, die an sich als Erhaltungsaufwendungen einzustufen sind. Ausgenommen sind lediglich solche Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Werden die energetischen Sanierungsmaßnahmen bezuschusst, so z.B. über Programme der BAFA oder auch ggf. über Programme der örtlichen Energieversorgungsunternehmen, so mindern diese Zuschüsse im Jahr der Auszahlung des Zuschusses die ansetzbaren Werbungskosten.
Fallen größere Aufwendungen an, so ist die Möglichkeit einer zeitlich gestreckten steuerlichen Geltendmachung zu prüfen. So besteht gesetzlich ein Wahlrecht, größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die sich im steuerlichen Privatvermögen befinden und überwiegend Wohnzwecken dienen, statt im Jahr der Entstehung der Kosten diese direkt als Werbungskosten anzusetzen, diese auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt anzusetzen. Eine solche steuerlich gestreckte Geltendmachung macht insbesondere dann Sinn, wenn ansonsten nur vergleichsweise geringe Einkünfte erzielt werden.
Handlungsempfehlung:
Insoweit sollte unter Hinzuziehung steuerlichen Rats eine steuerliche Vergleichsrechnung angestellt werden, ob eine verteilte Geltendmachung der Erhaltungskosten sinnvoll ist.