Sind Grundstücke für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer zu bewerten, so kommt grundsätzlich ein stark pauschalierendes Verfahren zur Anwendung. Dies hat den Vorteil, dass die Bewertung vergleichsweise einfach erfolgen kann. Andererseits führt dies nicht selten dazu, dass der so ermittelte Wert recht deutlich von dem Verkehrswert abweichen kann. Dabei ergeben sich insbesondere dann deutlich zu hohe Werte, wenn bei dem Grundstück besondere individuelle Verhältnisse zu berücksichtigen sind, die in das pauschalierte Verfahren aber nicht eingehen. In diesen Fällen hat der Stpfl. die Möglichkeit, anhand eines Sachverständigengutachtens einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, der dann der Besteuerung zu Grunde gelegt wird.
Der BFH hat nun mit Urteil vom 17.11.2021 (Az. II R 26/20) herausgestellt, dass – wenn der Stpfl. geltend macht, der gemeine Wert von Grundvermögen sei niedriger als der typisierte Wert – es ihm obliegt, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Das Finanzgericht ist in einem späteren Streitfall nicht verpflichtet, ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Grundbesitzwerts einzuholen.
Im vorliegenden Klageverfahren verwies die Stpfl. auf den ruinösen Bauzustand des Gebäudes und trug vor, dass sie aus wirtschaftlichen Gründen nicht in der Lage sei, die Kosten eines Gutachtens aufzubringen. Zum Beweis des niedrigeren Werts des Gebäudes beantragte sie die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Das Finanzgericht wies die Klage als unbegründet ab, da die Bewertung als Gebäude auf fremdem Grund und Boden im Sachwertverfahren zutreffend erfolgt sei und die Stpfl. keinen niedrigeren gemeinen Wert nachgewiesen habe. Dies bestätigte nun der Bundesfinanzhof.
Handlungsempfehlung:
Dies verdeutlicht, dass in solchen Fällen rechtzeitig ein ordnungsgemäßes Wertgutachten einzuholen ist. Das Gutachten muss entweder durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt sein. Insoweit sind die dann entstehenden Gutachterkosten der möglichen Steuerminderung gegenüber zu stellen.