Für alle Steuerpflichtigen

Erbschaftsteuerbefreiung bei verzögertem Einzug in ein Familienheim

22. Dezember 2022


Steuerfrei ist der Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem im Inland belegenen bebauten Grundstück durch Kinder, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und diese beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (sog. Familienheim). Begrenzt ist die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche bis zu 200 m². Materiell kann diese Steuerbefreiung sehr bedeutsam sein. In der Praxis kommt es nun nicht selten zum Streit über die Gewährung dieser Steuerbefreiung, wenn die Selbstnutzung durch den Erben erst zeitlich verzögert erfolgt. Insoweit konkretisiert der BFH nun mit Entscheidung v. 16.3.2022 (Az. II R 6/21) weiter seine bisherige Rechtsprechung.





Im Urteilsfall war die Stpfl. Alleinerbin der im Juli 2016 verstorbenen Erblasserin. Zum Nachlass gehörte ein mit einem Zweifamilienhaus bebautes Grundstück. Die Gesamtwohnfläche des Zweifamilienhauses, bestehend aus Wohnung 1 und Wohnung 2, betrug 250 m². Die Wohnung 1 hatte die Erblasserin bis zu ihrem Tod selbst genutzt. Die Wohnung 2 war vermietet. Nach der Durchführung von Renovierungsarbeiten zogen die Tochter und ihr Ehemann Anfang 2018 in die Wohnung 1 ein. Strittig war nun, ob bzgl. der dann ab 2018 von der Tochter selbst genutzten Wohnung 1 die Steuerbefreiung genutzt werden kann. Das Finanzamt lehnte dies ab, da die Selbstnutzung nicht unverzüglich erfolgt sei, da zwischen Tod der Erblasserin und Einzug eine Zeitspanne von mehr als sechs Monaten verstrichen sei. Die Stpfl. begründete diese Verzögerung mit umfangreichen Renovierungsarbeiten, welche sich u.a. auf Grund der hohen Auslastung der Handwerksbetriebe und einer eigenen Erkrankung in die Länge gestreckt hätten.





Der BFH lehnt diese restriktive Auffassung der FinVerw ab und stellt im Kern heraus:





–  Erforderlich für den Erhalt der Steuerbefreiung ist, dass der Erwerber in die Wohnung einzieht und sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt. Nicht ausreichend ist dagegen, wenn er sie nur als Lagerraum nutzt oder sich z.B. gelegentlich im Garten, auf dem Balkon, im Keller oder auf dem Dachboden aufhält. Der Begriff des Familienheims erfordert, dass der Erwerber dort den Mittelpunkt seines Lebensinteresses hat.





–  Der Erwerber muss die Wohnung „unverzüglich“, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmen. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Erwerber in der Regel prüfen, ob er einziehen will, entsprechende Renovierungsarbeiten vornehmen und den Umzug durchführen.





–  Wird die Selbstnutzung der Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten aufgenommen, kann ebenfalls eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erwerber in diesem Fall darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Umstände im Einflussbereich des begünstigten Erwerbers, die nach Ablauf des Sechsmonatszeitraums zu einer längeren Verzögerung des Einzugs führen (wie z.B. eine Renovierung der Wohnung), sind nur unter besonderen Voraussetzungen unschädlich. Das kann z.B. der Fall sein, wenn sich die Renovierung deshalb länger hinzieht, weil nach Beginn der Renovierungsarbeiten ein gravierender Mangel der Wohnung entdeckt wird, der vor dem Einzug beseitigt werden muss.





–  Es obliegt dem Erwerber, die Renovierungsarbeiten und die Beseitigung etwaiger Mängel zeitlich so zu fördern, dass es nicht zu Verzögerungen kommt, die nach der Verkehrsanschauung als unangemessen anzusehen sind. Ein unverhältnismäßiger Aufwand zur zeitlichen Beschleunigung ist jedoch nicht erforderlich. Vielmehr reicht es aus, wenn der Erwerber alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergreift. Eine zeitliche Verzögerung des Einzugs auf Grund von Renovierungsarbeiten ist dem Erwerber nicht anzulasten, wenn er die Arbeiten unverzüglich in Auftrag gibt, die beauftragten Handwerker sie aber aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, z.B. wegen einer hohen Auftragslage, nicht rechtzeitig ausführen können.





–  Ein Indiz für die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung ist die zeitnahe Räumung bzw. Entrümpelung der erworbenen Wohnung.





Handlungsempfehlung:





Vorliegend muss nun das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang klären, ob es der Stpfl. nach den Gesamtumständen tatsächlich möglich war, den Arbeiten einen schnelleren Fortgang zu geben. In der Praxis ist in solchen Fällen sorgfältig zu dokumentieren, aus welchen Gründen sich der Einzug verzögert.





Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim rückwirkend entfällt, wenn die Kinder das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Insoweit ist die Aufgabe der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nur dann unschädlich, wenn sie aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert sind. Zweckmäßigkeitserwägungen allein reichen nicht aus. Gesundheitliche Beeinträchtigungen können zwingende Gründe sein, wenn sie dem Erwerber eine selbständige Haushaltsführung in dem erworbenen Familienheim unmöglich machen.





Dies hat der BFH nun mit Urteil v. 1.12.2021 (Az. II R 18/20) nochmals klargestellt. Im Urteilsfall erbte die Stpfl. von ihrem Vater ein im Jahr 1951 erbautes Einfamilienhaus, in dem sie gemeinsam mit dem Vater wohnte und nach der Erbfolge zunächst weiterhin das Obergeschoss nutzte. Innerhalb der Zehnjahresfrist zog sie aus und das Haus wurde bereits am Folgetag abgerissen. Als Grund für die Aufgabe der Selbstnutzung nannte die Stpfl. den außerordentlich schlechten Zustand des Gebäudes, das praktisch nicht mehr nutzbar gewesen sei, und ihren Gesundheitszustand; sie habe sich kaum mehr allein im Haus bewegen können und sei auch deshalb in eine nahegelegene angemietete Erdgeschosswohnung umgezogen. Das Gericht sah den schlechten Bauzustand nicht als zwingenden Grund an und die Erkrankung nur, wenn die nun noch zu erfolgende weitere Sachaufklärung ergibt, dass die Stpfl. deshalb in keiner Weise mehr in der Lage war, einen Haushalt in dem Familienheim zu führen.





Hinweis:





Dies gilt es zu bedenken und ggf. sollten die Gründe für den Wegfall der Selbstnutzung sorgfältig dokumentiert werden. Die Hürden für eine unschädliche Aufgabe der Selbstnutzung sind hoch.


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