Die erweiterte Grundstückskürzung ist in der Praxis von großer Bedeutung für Immobilienunternehmen, die nur auf Grund der Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielen und der Gewerbesteuerpflicht unterliegen. Allerdings wird die gewerbesteuerliche Kürzung nur unter sehr restriktiven Bedingungen gewährt. So ist beispielsweise eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bereits schädlich für die Kürzung. Auch der Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien oder der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge ist nach bisherigem Recht schädlich für die erweiterte Grundstückskürzung insgesamt.
Insoweit sind nun mit Wirkung ab 2021 Erleichterungen gesetzlich verankert worden. Folgende Tätigkeiten stehen der erweiterten Grundstückskürzung nun nicht mehr entgegen (werden aber in die erweiterte Kürzung nicht einbezogen und unterliegen damit der Gewerbesteuer):
- In Verbindung mit der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes erzielte Einnahmen aus der Lieferung von Strom
- im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien i.S.d. § 3 Nr. 21 EEG – insbesondere also aus Photovoltaikanlagen – oder
- aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder.
Die Einnahmen dürfen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sein. Der Strom aus den Energieerzeugungsanlagen darf dabei nur ins Netz eingespeist oder an die Mieter des Grundstücksunternehmens geliefert werden. Gewerbliche Einnahmen aus dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks sind nicht begünstigt.
- Nebeneinnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes aus anderen als den bisher im Gesetz aufgeführten Tätigkeiten (bspw. in Gestalt der Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen) sind steuerunschädlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Damit kann in diesen Grenzen bspw. die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen unschädlich sein.
Handlungsempfehlung:
In der Praxis müssen aber auch zukünftig sämtliche über die eigentliche Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz hinausgehenden Tätigkeiten identifiziert und bewertet werden. Dies allein schon, weil die Prozentgrenzen (10 % bzw. 5 %) überwacht werden müssen. Bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen sollte zukünftig die Höhe der auf die Betriebsvorrichtungen entfallenden Miete gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden, um mit Blick auf das Einhalten der Prozentgrenze eine entsprechende Dokumentation zu schaffen. Insgesamt müssen solche Fälle steuerlich sehr eng begleitet werden und es muss eine sorgfältige Dokumentation erfolgen.