Der BFH bestätigt mit Beschluss v. 28.4.2020 (Aktenzeichen IX B 121/19), dass vor der Anschaffung des Grundstücks vom Stpfl. getätigte Aufwendungen nach den allgemeinen Abgrenzungskriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand steuerlich zu berücksichtigen sind. Anschaffungsnahe Aufwendungen könnten wegen des klaren Gesetzeswortlauts nicht vorliegen. Dieser bestimmt eine besondere Behandlung für solche Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren „nach“ der Anschaffung vom Stpfl. getragen werden. Und zwar gehören nach dieser gesetzlichen Sonderregelung zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, sie sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar.
Im Urteilsfall hatten die Eheleute mit notariellem Kaufvertrag vom 9.9.2011 ein Mehrfamilienhaus zum Zwecke der Fremdvermietung erworben. Der vereinbarte Kaufpreis sollte spätestens zum 1.1.2012 fällig sein. Gemäß dem Kaufvertrag sollte die Besitzübergabe sofort nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen. Der Kaufpreis wurde am 24.1.2012 überwiesen.
Bereits im Oktober 2011, also noch vor dem Eigentumsübergang, begannen die Erwerber in Absprache mit den Veräußerern mit umfangreichen Sanierungsarbeiten im Haus. In ihrer Einkommensteuererklärung für 2011 gaben die Eheleute noch keine Einnahmen aus der Vermietung des streitbefangenen Objekts an; auch machten sie keine AfA geltend, jedoch u.a. auf fünf Jahre zu verteilende Erhaltungsaufwendungen.
Das Finanzamt wollte die Erhaltungsaufwendungen nicht anerkennen, sondern sah anschaffungsnahe Aufwendungen, welche nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können, sondern nur über die Gebäude-AfA anzusetzen seien. Die maßgebliche Grenze von 15 % der Anschaffungskosten sei überschritten worden.
Das im Rahmen der Klage angerufene Finanzgericht bestätigte dagegen, dass (ganz überwiegend) sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen vorlägen. Die Sonderregelung für anschaffungsnahe Aufwendungen können nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut für Aufwendungen vor Anschaffung nicht angewendet werden. Dies bestätigte nun der BFH.
Handlungsempfehlung:
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