Für Hauseigentümer

Grunderwerbsteuer bei Grundstückskauf von erschließungspflichtiger Gemeinde

3. April 2023


Strittig war die Höhe der Grunderwerbsteuer. Die Eheleute erwarben von der erschließungspflichtigen Gemeinde ein unbebautes und nicht erschlossenes Grundstück. Der Vertrag nannte einen Gesamtpreis und splittet den Kaufpreis in einen Teilbetrag für den verkauften Grund und Boden (102 600 €) und einen weiteren Teilbetrag für die Erschließungskosten auf. Zu Letzteren hieß es in dem Vertrag, enthalten seien darin sämtliche bereits erbrachten und noch zu erbringenden Kosten der Ersterschließung.





Das Finanzamt war nun der Auffassung, dass die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis zu entrichten ist. Hiergegen klagten die Stpfl. und begehrten die Minderung der Bemessungsgrundlage um die Erschließungskosten. Der BFH hat nun mit Entscheidung v. 28.9.2022 (Az. II R 32/20) die Ansicht der Stpfl. bestätigt. Gegenstand des Erwerbsvorgangs war nur das unerschlossene Grundstück, so dass nur auf den Gegenwert für den Grund und Boden Grunderwerbsteuer zu erheben ist.





Insoweit ist nach dem Erschließungszustand des Grundstücks zu unterscheiden:





–  Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits tatsächlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen Vertrags nur das erschlossene Grundstück sein. In diesem Fall gehören die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kosten für die Erschließung grundsätzlich auch dann zur Gegenleistung, wenn Veräußerer eine Gemeinde ist.





–  Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags noch nicht erschlossen, ist im Wege der Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln, ob das erschlossene Grundstück Gegenstand der Übereignungsverpflichtung ist.





Ist eine nach öffentlichem Recht erschließungspflichtige Gemeinde selbst der Veräußerer und übernimmt der Erwerber die Verpflichtung, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen bestimmten Betrag zu zahlen, ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs regelmäßig nur das unerschlossene Grundstück. Das gilt nicht nur, wenn der Erwerber die Erschließungskosten mittels gesonderten Vertrags übernimmt, sondern ebenso, wenn eine solche Vereinbarung in den Kaufvertrag über das Grundstück integriert ist.





Handlungsempfehlung:





Insoweit ist für den jeweiligen Einzelfall sorgfältig zu prüfen, welcher Bestandteil des Gesamtkaufpreises die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bildet. In Anbetracht der mittlerweile hohen Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer ist dies materiell bedeutsam.


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