Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind von der Umsatzsteuer befreit. Wird der Verkauf hingegen von einem Unternehmer an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen vorgenommen, so kann auf die Steuerbefreiung verzichtet werden. Dafür bedarf es in dem Grundstückskaufvertrag einer entsprechenden Erklärung (Option zur Umsatzsteuer).
Mit der Option ist auch der Vorsteuerabzug eröffnet, so nicht nur aus Kosten des Erwerbs (Notar usw.), sondern insbesondere aus einer späteren Sanierung des erworbenen Gebäudes, soweit später eine steuerpflichtige Vermietung oder Veräußerung erfolgen soll. So war die Verwendungsabsicht auch in dem Streitfall, über den der BFH zu entscheiden hatte. Jedoch kam es anders. Das Grundstück wurde letztlich wieder verkauft, ohne dass eine Sanierung des Gebäudes erfolgte und auf die Steuerbefreiung beim Weiterverkauf nicht verzichtet wurde. Mit notariellem Änderungsvertrag wurde der Verzicht auf die Steuerbefreiung im Vertrag über den Erwerb des Grundstücks rückgängig gemacht. Eine Berichtigung der Vorsteuern aus dem Grundstückserwerb hat die Stpfl. nicht vorgenommen. Das Finanzamt vertrat nun die Auffassung, die Rückgängigmachung sei unwirksam.
Dem widersprach nun der BFH mit Urteil vom 2.7.2021 (Az. XI R 22/19). Das Gericht entschied, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung widerrufen werden kann, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder noch änderbar ist. Die gesetzliche Regelung zur Option zur Umsatzsteuer enthält keine Regelung zum Widerruf, so dass der Widerruf nach Auffassung des BFH nicht in dem der Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariellen Vertrag erfolgen muss.
Hinweis: Die Ausübung der Option zum Verzicht auf die Steuerbefreiung bei Grundstücksübertragungen bedarf nach der gesetzlichen Regelung einer Erklärung, die nur in dem notariellen Grundstücksübertragungsvertrag erfolgen kann. Eine nachträgliche Ausübung – auch in einem notariell beurkundeten Vertrag – erfüllt diese Voraussetzung nicht. Der BFH verdeutlicht nun, dass der Erwerber des Grundstücks vergleichsweise unkompliziert die Option zum Verzicht auf die Steuerbefreiung wieder rückgängig machen kann.