Ein Gewinn aus der Veräußerung einer vermieteten Immobilie wird steuerlich dann nicht erfasst, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung eine Frist von mehr als zehn Jahren verstrichen ist. Insoweit kann gerade bei den in den letzten Jahren vielfach zu beobachtenden großen Wertsteigerungen ein exaktes zeitliches Abstimmen steuerlich sehr wichtig sein. Der BFH hat insoweit nun mit Entscheidung v. 25.3.2021 (Az. IX R 10/20) konkretisierend ausgeführt, dass eine „Anschaffung“ bzw. „Veräußerung“ in diesem Sinne vorliegt, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Zehnjahresfrist bindend abgegeben worden sind.
Im Urteilsfall stand die Veräußerung noch unter dem Vorbehalt einer sanierungsrechtlichen Genehmigung. Das Verpflichtungsgeschäft wurde noch innerhalb der Zehnjahresfrist abgeschlossen, die Genehmigung wurde aber erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist erteilt. Der BFH stellt heraus, dass die Bindungswirkung eines innerhalb der zehnjährigen Haltefrist abgeschlossenen, wegen des Fehlens einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung (noch) schwebend unwirksamen Vertrags ausreichen kann, um die Rechtsfolgen eines privaten Veräußerungsgeschäfts eintreten zu lassen. Haben sich die Parteien bereits vor Erteilung der öffentlich-rechtlichen Genehmigung auf die Vertragsinhalte geeinigt und sich mithin dergestalt gebunden, dass sich keine Partei mehr einseitig vom Vertrag lösen kann, sind die Voraussetzungen für die Annahme eines Anschaffungs- oder Veräußerungsgeschäfts innerhalb der Zehnjahresfrist erfüllt.
Handlungsempfehlung:
Gerade der Streitfall zeigt, dass oftmals wenige Tage darüber entscheiden, ob ein entstehender Veräußerungsgewinn der Besteuerung unterliegt oder nicht. Insoweit ist stets der zeitliche Ablauf sehr genau zu planen und es sollte steuerlicher Rat eingeholt werden.