Sicherung des Werbungskostenabzugs für 2019

Die zeitliche Zuordnung von Werbungskosten bei Vermietungsobjekten erfolgt steuerlich nach dem Abflussprinzip. Werbungskosten können also noch in 2019 angesetzt werden, wenn diese bis zum 31.12.2019 durch Zahlung geleistet werden. Um bereits die Steuerlast des Jahrs 2019 zu mindern, sollte der Jahreswechsel 2019/2020 Anlass sein für folgende Überlegungen:

• Kurzfristig anstehende Reparaturen/Instandhaltungen sollten noch in das Jahr 2019 vorgezogen werden.


• Es ist darauf zu achten, dass in 2019 z.B. von Handwerkern erbrachte Leistungen auch noch in 2019 abgerechnet und gezahlt werden, da – sofern es sich nicht um Herstellungskosten handelt, die nur zeitlich verteilt über Abschreibungen geltend gemacht werden können – für den steuerlichen Ansatz der Zahlungszeitpunkt entscheidend ist.


• Geprüft werden kann das Vorziehen von Ausgaben durch Zahlung vor Fälligkeit oder auch durch Leistung von Vorauszahlungen. Vorauszahlungen werden steuerlich allerdings nur dann anerkannt, wenn hierfür vernünftige wirtschaftliche Gründe vorliegen. Die Leistung von Vorauszahlungen ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Leistung erbracht, aber von dem Handwerker noch nicht abgerechnet wurde und hinsichtlich der bis zum 31.12.2019 bereits erbrachten Teilleistungen.


• Bei regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen, wie z.B. monatlichen Kosten des Hausmeisters oder der Treppenhausreinigung, ist ein Ansatz des für Dezember 2019 fälligen Betrags regelmäßig dann noch in 2019 vorzunehmen, wenn die Zahlung bis zum 10.1.2020 fällig ist und bis dahin auch tatsächlich erfolgt.

Hinweis:

Aufwand für größere Erhaltungsaufwendungen kann später in der Steuererklärung ggf. auf mehrere Jahre verteilt werden, wenn dies im Hinblick auf den progressiven Einkommensteuertarif von Vorteil ist.

Zu beachten ist, dass Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht sofort als Werbungskosten, sondern nur zeitlich verteilt über die Abschreibung geltend gemacht werden können. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungskosten einerseits und Herstellungskosten andererseits kann im Einzelfall schwierig sein. Insoweit werden per gesetzlicher Annahme zu den Herstellungskosten auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gezählt, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Aufwendungen erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar.

Besonderer Beachtung bedarf, dass ein Werbungskostenabzug bei einem Vermietungsobjekt nur dann möglich ist, wenn mit dem Objekt eine Überschusserzielungsabsicht besteht. Insoweit ist auf folgende Aspekte hinzuweisen, die im Hinblick auf das Jahresende und damit auch dem Ende des steuerlichen Veranlagungszeitraums wichtig sind:

• Bei der Vermietung von Wohnraum wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Dies gilt auch dann, wenn über einen längeren Zeitraum die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen.


• Aber auch bei der Vermietung von Wohnraum können Zweifel an dem Bestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht aufkommen. Dies gilt vor allem bei länger andauerndem Leerstand. In diesen Fällen sollte sorgfältig dokumentiert werden, welche Bemühungen zur (Wieder-)Vermietung angestellt wurden. Hierzu kann z.B. ein Nachweis über geschaltete Vermietungsanzeigen und Wohnungsbesichtigungen von potenziellen Interessenten hilfreich sein.


• Bei Gewerbeimmobilien wird nicht grundsätzlich eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt, sondern diese ist für das einzelne Objekt nachzuweisen. Hierzu ist eine Prognose der Einkünfte über den Nutzungszeitraum, welcher typisierend mit 30 Jahren angesetzt werden kann, zu erstellen. Der Prognosezeitraum beginnt grds. mit Kauf z.B. Herstellung der Immobilie. Erfolgt dagegen bspw. ein Umbau des Objektes, welcher eine gänzlich andere Nutzung ermöglicht, so beginnt ein neuer Prognosezeitraum, wie der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 19.2.2019 (Aktenzeichen IX R 16/18) klargestellt hat.


• Die Einkünfteerzielungsprognose ist stets auf das einzelne Objekt zu beziehen, auch wenn sich auf einem zivilrechtlich einheitlichen Grundstück mehrere Vermietungsobjekte befinden. Maßgeblich zur Abgrenzung des Vermietungsobjektes ist die Frage des Nutzungs- und Funktionszusammenhangs.