Wird eine Wohnung verbilligt vermietet – was insbesondere bei der Vermietung an nahe Angehörige vorkommt, so ist zu beachten, dass gesetzlich ggf. der Werbungskostenabzug eingeschränkt ist. Insoweit gilt:
– Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich und die auf die Wohnung entfallenden Werbungskosten können in vollem Umfang geltend gemacht werden.
– Beträgt die Miete dagegen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so können Werbungskosten nur anteilig geltend gemacht werden; die Miete ist auch in diesem Fall in vollem Umfang als Einnahme anzusetzen.
Vorgesehen ist nun im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020, diese Grenze von 66 % auf 50 % herabzusetzen. Damit soll dem Umstand der vielerorts steigenden Mieten und des hohen Mietniveaus in Deutschland Rechnung getragen werden, so dass Vermieter bei steigenden Marktmieten die verbilligte Miete nicht zwingend entsprechend erhöhen müssen, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Einschränkend soll zukünftig aber bei Mietentgelten von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen sein. Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.
Hinweis:
Das Gesetzgebungsverfahren ist aktuell aber noch nicht abgeschlossen. Werden diese Pläne umgesetzt, so ist zwar bei nunmehrigem Unterschreiten der 66 %-Grenze eine Mieterhöhung nicht zwingend notwendig, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, jedoch muss ggf. eine Totalüberschussprognose erstellt werden.
Handlungsempfehlung:
Im Falle einer verbilligten Vermietung sollte regelmäßig die vereinbarte Miete mit der aktuellen ortsüblichen Miete verglichen werden. Dabei können Mieten für vergleichbare Wohnungen oder Angaben aus einem Mietspiegel herangezogen werden. Die ermittelten Zahlen sollten dokumentiert werden. Droht ein Unterschreiten der 66 %-Grenze, so ist zu prüfen, ob eine Mieterhöhung sinnvoll ist und durchgesetzt werden kann.
Des Weiteren ist bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen, wie z.B. den eigenen Kindern, stets darauf zu achten, dass die Anerkennung des Mietverhältnisses – und damit des Werbungskostenabzugs – daran geknüpft ist, dass die Vertragsbeziehungen einem Fremdvergleich standhalten und die vertraglichen Vereinbarungen auch tatsächlich durchgeführt werden.
– Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich und die auf die Wohnung entfallenden Werbungskosten können in vollem Umfang geltend gemacht werden.
– Beträgt die Miete dagegen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so können Werbungskosten nur anteilig geltend gemacht werden; die Miete ist auch in diesem Fall in vollem Umfang als Einnahme anzusetzen.
Vorgesehen ist nun im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020, diese Grenze von 66 % auf 50 % herabzusetzen. Damit soll dem Umstand der vielerorts steigenden Mieten und des hohen Mietniveaus in Deutschland Rechnung getragen werden, so dass Vermieter bei steigenden Marktmieten die verbilligte Miete nicht zwingend entsprechend erhöhen müssen, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Einschränkend soll zukünftig aber bei Mietentgelten von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen sein. Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.
Hinweis:
Das Gesetzgebungsverfahren ist aktuell aber noch nicht abgeschlossen. Werden diese Pläne umgesetzt, so ist zwar bei nunmehrigem Unterschreiten der 66 %-Grenze eine Mieterhöhung nicht zwingend notwendig, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, jedoch muss ggf. eine Totalüberschussprognose erstellt werden.
Handlungsempfehlung:
Im Falle einer verbilligten Vermietung sollte regelmäßig die vereinbarte Miete mit der aktuellen ortsüblichen Miete verglichen werden. Dabei können Mieten für vergleichbare Wohnungen oder Angaben aus einem Mietspiegel herangezogen werden. Die ermittelten Zahlen sollten dokumentiert werden. Droht ein Unterschreiten der 66 %-Grenze, so ist zu prüfen, ob eine Mieterhöhung sinnvoll ist und durchgesetzt werden kann.
Des Weiteren ist bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen, wie z.B. den eigenen Kindern, stets darauf zu achten, dass die Anerkennung des Mietverhältnisses – und damit des Werbungskostenabzugs – daran geknüpft ist, dass die Vertragsbeziehungen einem Fremdvergleich standhalten und die vertraglichen Vereinbarungen auch tatsächlich durchgeführt werden.