Die Vermietung von Ferienwohnungen ist grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Eine solche Vermietung kann allerdings den Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erreichen – und damit auch eine Gewerbesteuerpflicht auslösen, wenn zusätzlich zur reinen Vermietung auch weitere Leistungen angeboten werden. Insoweit hat der BFH mit Entscheidung v. 28.4.2020 (Az. IV R 10/18), welche nun nachträglich zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt wurde, ein Vermietungsmodell bestätigt, das in der Praxis nicht selten eingesetzt wird. Und zwar erzielt der Vermieter einer Ferienwohnung keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.
Im Urteilsfall hatten die Eheleute drei Eigentumswohnungen in einer größeren Appartementanlage. Die Appartements werden teilweise von den Eigentümern selbst genutzt, teilweise dauervermietet und teilweise als Ferienwohnungen von verschiedenen Vermietungsgesellschaften vermietet. Die drei Appartements wurden von einer Gesellschaft vermarktet und dabei ganz überwiegend als Hotelzimmer mit Frühstück angeboten, beworben und tatsächlich nahezu ausschließlich mit Hotelservice vermietet. Der von der G-GmbH durchzuführende Vermietungsservice beinhaltet sämtliche Leistungen, die im originären Zusammenhang mit der Vermietung einer Ferienwohnung stehen. Dieses umfasst insbesondere werbliche Maßnahmen, Abschluss entsprechender Mietverträge und die Betreuung der Feriengäste vor Ort, treuhänderische Entgegennahme der Mieteinnahmen, regelmäßige Berichterstattung über die Auslastungssituation, Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung etc. Hierfür erhielt die G-GmbH ein pauschales Vermittlungshonorar. Strittig war nun, ob die von den Eheleuten erzielten Vermietungseinkünfte als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder als Einkünfte aus Gewerbebetrieb einzustufen sind.
Die Grundstücksgemeinschaft erklärte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Demgegenüber stellte das Finanzamt für die Streitjahre 2009 bis 2012 Einkünfte aus Gewerbebetrieb fest. Das FG und dem folgend der BFH bestätigten dagegen das Vorliegen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Im Grundsatz gilt, dass bei der Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden kann, wenn vom Vermieter bestimmte ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse – einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare – unternehmerische Organisation erforderlich ist. Im Ergebnis begründet die Vermietung einer Ferienwohnung außerhalb einer Ferienwohnanlage dann einen Gewerbebetrieb, wenn sie mit einem Beherbergungsbetrieb (Hotel) vergleichbar ist. Für Hotels ist der häufige Gästewechsel typusbestimmend.
Vorliegend lagen nun im Grundsatz gewerbliche Tätigkeit begründende Sonderleistungen vor. Allerdings erzielten die Stpfl. aus der Vermietung ihrer Wohnungen keine gewerblichen Einkünfte, denn weder handelten die Vermittlungsgesellschaften bei Abschluss der Verträge als rechtsgeschäftliche Stellvertreter der Stpfl. noch konnten die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaften der Stpfl. auf Grund eines Treuhandverhältnisses steuerrechtlich zugerechnet werden. Die Zurechnung von vom Treuhänder erzielten Einkünften beim Treugeber setzt indes voraus, dass der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt und dass der Treugeber nach der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses und nach den sonstigen Umständen gegenüber dem Treuhänder eine derart beherrschende Stellung einnimmt, dass er wirtschaftlich die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis trägt. Werden Vermietungsleistungen über einen im eigenen Namen handelnden Treuhänder angeboten, so muss der Treugeber über den unmittelbar Handelnden das Marktgeschehen beherrschen. Gegen eine beherrschende Stellung des Treugebers spricht es, wenn der Treuhänder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat.
Handlungsempfehlung:
Insoweit ist stets der Einzelfall sorgfältig zu betrachten. Jedoch zeigt dieses Urteil, dass Gestaltungsspielraum besteht, eine gewerbliche Tätigkeit zu vermeiden.