Die Vermietung eines Gebäudes ist grds. von der Umsatzsteuer befreit. Soweit der Mieter die Räume aber im Rahmen seines Unternehmens für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, kann der Vermieter für die Umsatzsteuerpflicht optieren. Dies ist dann hingegen verbunden mit dem Recht auf Vorsteuerabzug aus bezogenen Leistungen bei Errichtung des Gebäudes bzw. aus Unterhaltungskosten. Eine Option für die Steuerpflicht ist insbesondere nicht möglich bei der Vermietung zu Wohnzwecken und der Überlassung von Räumen bspw. an Ärzte, die ihrerseits steuerbefreite Umsätze ausführen, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Vielfach wird ein Gebäude nun gemischt genutzt, bspw. wird die untere Etage als Ladenlokal, die erste Etage an ein Dienstleistungsunternehmen vermietet und die oberen Etagen zu Wohnzwecken genutzt. Bei einem solchen gemischt genutzten Gebäude kann nur für Teilflächen zur Umsatzsteuer optiert und entsprechend der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden. Wird ein solches gemischt genutztes Gebäude noch errichtet und steht die Frage des Vorsteuerabzugs an, so ist die spätere Verwendungsabsicht entscheidend. Dabei ist auf die spätere Verwendungsabsicht im Zeitpunkt des Leistungsbezugs abzustellen.
Der BFH hat dies nun mit Beschluss vom 10.2.2021 (Az. XI B 24/20) bestätigt und weiterhin entschieden, dass die in einem nachfolgenden Besteuerungszeitraum erstmals gefasste und dokumentierte Absicht, weitere Flächen eines noch zu erstellenden gemischt genutzten Gebäudes unternehmerisch zu nutzen, das im jeweiligen Zeitpunkt des Leistungsbezugs im Umfang der vormals getroffenen und dokumentierten Zuordnungsentscheidung entstandene Recht, Vorsteuer abzuziehen, nicht betrifft. Eine spätere Absichtsänderung wirkt nicht zurück und führt deshalb nicht dazu, dass Steuerbeträge nachträglich als Vorsteuer abziehbar sind.
Handlungsempfehlung: Sorgfältig ist also die spätere Nutzungsabsicht zu dokumentieren. Dies gilt ganz besonders dann, wenn sich diese während der Bauphase ändert.