Streitig war, ob ein bilanzierender Gewerbetreibender, dem eine Eigentumswohnung gehört und der Zahlungen in eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung geleistet hat, im Jahr 2016 (Streitjahr) seine Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren muss.
Dies hat der BFH in der Entscheidung vom 15.1.2026 (Az. IV R 19/23) bejaht. Insoweit ergibt sich durch die Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in 2007 keine Änderung der bilanziellen Sichtweise. Die Instandhaltungsrückstellung sei trotz der zivilrechtlichen Zuordnung zum Gemeinschaftsvermögen als eigenständiges Wirtschaftsgut des einzelnen Eigentümers anzusehen, da dieser wirtschaftlich am Rücklagenbestand beteiligt sei. Ein sofortiger Betriebsausgabenabzug komme nicht in Betracht; entscheidend sei nicht die Einzahlung, sondern erst die Verausgabung der Mittel für konkrete Erhaltungsmaßnahmen. Auch eine Teilwertabschreibung wurde mangels Wertminderung abgelehnt.
Zwar kann (zivilrechtlich) der einzelne Wohnungseigentümer über „seinen Anteil“ an der Instandhaltungsrückstellung (aktuelle Terminologie: Erhaltungsrücklage) nicht verfügen, er ist daran aber zumindest wirtschaftlich beteiligt. Dies gewährleistet die Aktivierbarkeit des steuerrechtlichen Wirtschaftsguts „Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung/Erhaltungsrücklage“.
Hinweis:
Diese Beurteilung entspricht jedenfalls im Kern auch der Rechtsprechung des BFH zur Behandlung entsprechender Aufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Handlungsempfehlung:
Mithin sind Zahlungen in die Instandhaltungsrückstellung (aktuelle Terminologie: Erhaltungsrücklage) zunächst erfolgsneutral zu behandeln. Soweit diese dann von der Wohnungseigentümergemeinschaft für Instandhaltungen verwendet werden, ist die aktivierte Forderung insoweit aufwandswirksam auszubuchen.