Wird ein bebautes Grundstück erworben, so wird oftmals ein Gesamtkaufpreis gezahlt, welcher den Grund und Boden und das Gebäude umfasst. Wird das Grundstück für Vermietungszwecke genutzt, so muss der Kaufpreis allerdings separat zugeordnet werden, weil nur das Gebäude steuerlich der Abschreibung unterliegt, der Grund und Boden dagegen nicht. Ist insoweit ein Gesamtkaufpreis vereinbart, so erfolgt dessen Aufteilung (zzgl. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten) anhand des Verhältnisses der Verkehrswerte des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits. Die FinVerw hat hierzu eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke herausgegeben, welche nun mit Stand Januar 2025 aktualisiert wurde.
Hinweis:
Im Einzelfall sind die Ergebnisse der von der Arbeitshilfe ermittelten Kaufpreisaufteilung sorgfältig zu überprüfen, da es sich um ein typisiertes Verfahren handelt. Zwingend sind die Ergebnisse dieser Aufteilung für den Stpfl. nicht, jedoch sollten Abweichungen hiervon sorgfältig begründet werden.
Im Übrigen entspricht es der ständigen Rechtsprechung, dass wenn im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen wurde, diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen sind. Nach der BFH-Rechtsprechung ist eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Boden und Gebäude nur dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Dies hat z.B. auch das FG München mit rechtskräftigem Urteil vom 10.4.2024 (Az. 12 K 861/19) bestätigt. Das Gericht hat entschieden, dass Abweichungen zwischen der vertraglich vereinbarten AfA-Bemessungsgrundlage und der von einem Sachverständigengutachten ermittelten AfA-Bemessungsgrundlage von weniger als 10 % unbeachtlich seien. Im Streitfall ging es um eine vermietete Eigentumswohnung. Der Sachverständige hatte das Vergleichswertverfahren angewendet, was das FG auch für zutreffend hielt.
Andererseits hat das FG Düsseldorf mit Urteil vom 12.3.2024 (Az. 13 K 1262/21 E) entschieden, dass eine Korrektur der vertraglichen Aufteilung des Anschaffungspreises eines Grundstücks auf den Grund und Boden sowie das Gebäude geboten ist, wenn der vereinbarte Kaufpreisanteil für den Grund und Boden den Verkehrswert um mehr als 20 % und damit mehr als nur geringfügig unterschreitet. Im Übrigen bestätigt das Gericht, dass bei der Ermittlung der Verkehrswerte bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen, die als Renditeobjekte anzusehen sind (vorliegend: vermietetes Dreifamilienhaus), das Ertragswertverfahren anzuwenden ist.
Handlungsempfehlung:
Vielfach ist eine Kaufpreisaufteilung bereits im Grundstückskaufvertrag aus Sicht des Erwerbers sinnvoll. Allerdings muss sich eine solche Kaufpreisaufteilung im Rahmen der realen Wertverhältnisse bewegen. Anzuraten ist eine Verprobung mittels der von der FinVerw bereitgestellten Arbeitshilfe.