Der BFH hat mit Urteil vom 10.10.2025 (Az. IX R 4/24) entschieden, dass das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück eine steuerbare Entschädigung für entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ist, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.
Im Streitfall hatte die Stpfl. ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück. Eigentümerin war eine Erbengemeinschaft, der die Kinder der Stpfl. angehörten. Im Rahmen des Verkaufs des Grundstücks erfolgte nun ein Verzicht auf das Nießbrauchsrecht. Hierfür wurde eine Entschädigung gezahlt.
Die Stpfl. ging entsprechend der früheren Rechtsprechung des BFH und auch der Auffassung der FinVerw im sog. Nießbrauchserlass davon aus, dass diese Entschädigungszahlung als nicht steuerbare Vermögensumschichtung anzusehen sei. Der BFH sieht nun aber abweichend von der früheren Rechtsprechung eine Entschädigung für die entgangenen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Nießbrauchers. Entsprechend ist die Entschädigungszahlung steuerbar und den Vermietungseinkünften zuzuordnen.
Ob die Entschädigungszahlung bei der Einkommensteuer der Steuertarifermäßigung unterliegt, ist nun im Streitfall noch zu prüfen. Dies setzt voraus, dass es sich um „außerordentliche“ Einkünfte handelt, also insbesondere ein zusammengeballter Zufluss vorliegt.
Für die Praxis hat dieses Urteil eine sehr große Bedeutung, da bislang Rechtsprechung und FinVerw von anderen Folgen ausgingen. Zum Hintergrund: Vermietete Immobilien im Privatbereich werden vielfach schon frühzeitig auf die nächste Generation übertragen. Dies hat den Vorteil, dass die Vermögensübertragung auf die nächste Generation von der Seniorgeneration aktiv gestaltet und geregelt werden kann. Daneben bieten sich schenkungsteuerliche Vorteile: Der Wert des Nießbrauchs mindert den schenkungsteuerlichen Übertragungswert und zukünftige Wertsteigerungen werden auch schenkung-/erbschaftsteuerlich bereits der Nachfolgegeneration zugeordnet und unterliegen nicht etwa im späteren Erbfall der Erbschaftsteuer. Zudem werden je nach zeitlichem Ablauf auch erb- und schenkungsteuerliche Freibeträge mehrfach gewährt. Verbunden sind solche Vermögensübertragungen dann aber vielfach mit einem Nießbrauchsvorbehalt. Mit diesem behält sich die abgebende Seniorgeneration meist auf Lebenszeit die Erträge aus der Immobilie zurück, um eine finanzielle Absicherung zu haben. Steuerlich sind dann die Vermietungseinkünfte der Seniorgeneration zuzuordnen.
Vielfach besteht der Nießbrauch bis zum Versterben der Seniorgeneration – bei Ehegatten oft bis zum Versterben des länger lebenden Ehegatten. Nach Erlöschen des Nießbrauchs erzielt der Grundstückseigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und führt die Abschreibung auf die Immobilie des bisherigen Eigentümers fort.
Erfolgt vorzeitig eine Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs, so werden nach bisheriger Rechtsprechung und Ansicht der FinVerw die Zahlungen zur Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs der Vermögenssphäre zugeordnet, sind also beim bisher Nießbrauchsberechtigten steuerlich nicht relevant und beim Zahlenden als Anschaffungskosten auf die Immobilie anzusehen und erhöhen damit die Abschreibungsbemessungsgrundlage der Immobilie.
Handlungsempfehlung:
Nach der nunmehr vom BFH vertretenen Auffassung ist davon auszugehen, dass der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einer durch den Nießbraucher vermieteten Immobilie bei dem auf den Nießbrauch Verzichtenden zu steuerbaren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt. Entscheidend ist, dass das Nießbrauchsrecht Einkünfte vermittelt. Abzuwarten bleibt die Reaktion der FinVerw auf dieses Urteil. So ist nicht ausgeschlossen, dass insoweit eine Übergangsregelung erlassen wird. Aktuell ist jedenfalls Vorsicht geboten, wenn eine entgeltliche Ablösung des Nießbrauchs erfolgen soll. Insoweit sollte stets steuerlicher Rat eingeholt werden.
Hinweis:
Auf Seiten des Eigentümers dürften die Ablösezahlungen (weiterhin) als nachträgliche Anschaffungskosten auf das Grundstück einzustufen sein. Diese Frage war vorliegend aber nicht Gegenstand der Entscheidung.