Die Übertragung vermieteter Wohnungen ist erbschaftsteuerlich grds. nicht begünstigt. Nur bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken wird ein Wertabschlag von 10 % gewährt. Wird an sich privates Immobilienvermögen in einer Gesellschaft (GmbH oder GmbH & Co. KG) gebündelt, so wird hierdurch im Grundsatz nicht die Steuerbegünstigung bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer für Betriebsvermögen erschlossen. Von dieser Begünstigung ausgeschlossen sind nämlich im Betriebsvermögen enthaltenes sog. Verwaltungsvermögen, zu welchem unter anderem auch „Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten“ gehören. Insoweit wird steuerlich von schädlichem Verwaltungsvermögen gesprochen. Ausnahmsweise gilt dagegen in solchen Fällen die Steuerbegünstigung bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer für Betriebsvermögen, wenn ein sog. Wohnungsunternehmen vorliegt. Das Gesetz nennt insoweit folgende Voraussetzungen:
– die überlassenen Grundstücke gehören zum Betriebsvermögen einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft,
– der Hauptzweck des Betriebs ist die Vermietung von Wohnungen und
– dessen Erfüllung erfordert einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb.
Zu dem letztgenannten Kriterium, also dem Erfordernis eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs, führt die FinVerw aus, dass folgende Indizien für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb sprechen:
– Umfang der Geschäfte,
– Unterhalten eines Büros,
– Buchführung zur Gewinnermittlung,
– umfangreiche Organisationsstruktur zur Durchführung der Geschäfte,
– Bewerbung der Tätigkeit,
– Anbieten der Dienstleistung/der Produkte einer breiteren Öffentlichkeit gegenüber.
Das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs ist regelmäßig anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält.
Handlungsempfehlung:
In der Praxis erfasst dies also größere Immobilienbestände. Die FinVerw gibt der Praxis insoweit vergleichsweise gut handhabbare Abgrenzungskriterien. In der Praxis muss dennoch sehr sorgfältig der Einzelfall hinsichtlich des Vorliegens dieser Voraussetzungen geprüft werden. Zur Vorbereitung von Schenkungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge kann auch erwogen werden, das Vorliegen dieser Voraussetzungen bei der FinVerw mittels verbindlicher Voraussetzung abzufragen.
Zu beachten ist allerdings, dass die Rechtsprechung diese Ausnahme von der Annahme schädlichen Verwaltungsvermögens – und damit die Gewährung der Steuervergünstigung für Betriebsvermögen – sehr viel enger auslegt. So hat bereits mit Urteil vom 24.10.2017 (Az. II R 44/15) der BFH entschieden, dass entscheidend die Art der Vermietungstätigkeit sei. Diese müsse ihrer Art nach über die einer reinen Vermögensverwaltung hinausgehen. Dies ist regelmäßig nur gegeben, wenn zusätzlich zur Vermietung auch Nebenleistungen/Sonderleistungen angeboten werden, wie z.B. die Übernahme der Reinigung der vermieteten Wohnungen oder der Bewachung des Gebäudes oder – wegen eines besonders schnellen, sich aus der Natur der Vermietung ergebenden Wechsels der Mieter oder Benutzer der Räume – eine Unternehmensorganisation erforderlich ist. Sonderleistungen des Vermieters liegen beispielsweise vor, wenn die Räume in der mit dem Mieter vereinbarten Weise ausgestattet werden, Bettwäsche überlassen und monatlich gewechselt wird, ein Aufenthaltsraum mit Fernsehapparat und ein Krankenzimmer bereitgehalten werden sowie ein Hausmeister bestellt wird.
Die FinVerw hatte allerdings mitgeteilt, dass dieses Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht angewandt wird. Nun hat aber das FG Münster mit Entscheidung vom 10.10.2024 (Az. 3 K 751/22 F) diese Rechtsprechung bestätigt. Im Streitfall wurde daher die schenkung-/erbschaftsteuerliche Vergünstigung nicht gewährt. Das FG hat die Revision beim BFH zugelassen, so dass abzuwarten bleibt, ob der BFH insoweit die Abgrenzungskriterien abstecken muss. Hinsichtlich der Revisionszulassung stellt das FG fest, dass nach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, der der erkennende Senat gefolgt ist, die Rückausnahmevorschrift auch bei großen Wohnungsunternehmen, die ertragsteuerlich als gewerblich eingestuft werden, in der Praxis nur höchst selten zur Anwendung kommt.
Handlungsempfehlung:
Dies verdeutlicht, wie kritisch diese Ausnahmevorschrift für die Begünstigung von Wohnungsunternehmen ausgelegt wird. In der Praxis muss daher der konkrete Einzelfall sehr sorgfältig steuerlich geprüft werden.