Bestimmte Unternehmen unterliegen allein auf Grund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer, so z.B. die GmbH oder eine klassische GmbH & Co. KG. In diesen Fällen besteht die Gewerbesteuerpflicht auch bei einer rein vermögensverwaltenden Tätigkeit. Allerdings bietet dann die sog. erweiterte Grundstückskürzung die Möglichkeit, eine Belastung mit Gewerbesteuer zu vermeiden. Auf Antrag können Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Ein-/Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, die Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer kürzen um jenen Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Im Ergebnis entsteht dann bei solchen Grundstücksunternehmen regelmäßig keine Gewerbesteuerbelastung.
Notwendige Voraussetzung für ein Grundstücksunternehmen in diesem Sinne ist, dass die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes nicht den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung überschreiten. Die Grenze von der Vermögensverwaltung zur Gewerblichkeit wird aber überschritten, wenn die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z.B. durch Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt. Insoweit ist die Abgrenzung zum sog. gewerblichen Grundstückshandel von Bedeutung, da dieser als gewerbliche Tätigkeit anzusehen ist und damit die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ausschließt.
Der Rahmen der Vermögensverwaltung ist ohne Zweifel überschritten bei einem klassischen Grundstückshandel. Allerdings ist die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit feiner. Schon die Veräußerung einiger weniger Immobilienobjekte kann dazu führen, dass die Tätigkeit insgesamt als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird. Die Rechtsprechung hat zur Abgrenzung die sog. „Drei-Objekt-Grenze“ entwickelt. Nach der typisierenden Drei-Objekt-Grenze kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von i.d.R. fünf Jahren (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mehr als drei Objekte veräußert werden. Solche Veräußerungen lassen typischerweise darauf schließen, dass es dem Stpfl. auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt. Diese Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der den Schluss auf diese innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht zulässt. Im Einzelfall kann dieser Anscheinsbeweis allerdings auch verworfen werden durch Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs.
Dieser von der Rechtsprechung zur Abgrenzung herangezogene Fünf-Jahres-Zeitraum ist zwar keine starre Grenze. Bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren und in besonderem Maße bei erstmaligen Veräußerungen danach müssen jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen zu können. So hatte z.B. die Rechtsprechung eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung bei branchenkundigen Stpfl. (z.B. Grundstücksmakler) für gegeben erachtet, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach der Errichtung weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Objekte veräußert werden (im damaligen Fall zwölf Objekte innerhalb von neun Jahren). Ferner können eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren.
Andererseits betont der BFH nun in der Entscheidung vom 20.3.2025 (Az. III R 14/23), dass im Regelfall sehr wohl auf diesen Fünf-Jahres-Zeitraum abzustellen ist. Entschieden wurde, dass wenn innerhalb von fünf Jahren nach dem jeweiligen Grundstückserwerb weder Grundstücksveräußerungen noch diese vorbereitende Maßnahmen erfolgen, bei Veräußerung einer zweistelligen Anzahl von Objekten im sechsten Jahr auf Grund der besonderen Umstände des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen sein kann.
Im Streitfall ging es – stark verkürzt dargestellt – um ein Immobilienunternehmen in der Rechtsform der GmbH, welches die erweiterte Grundstückskürzung begehrte. Im Anlagevermögen der Stpfl. befanden sich in den Streitjahren 2011 und 2013 Grundstücke, die die Stpfl. 2007 erworben hatte. Im März 2013 veräußerte sie 13 Grundstücke, die mit insgesamt 133 Wohneinheiten und zwölf Gewerbeeinheiten bebaut waren. Zwei weitere im Jahr 2007 erworbene Grundstücke, die die GmbH ebenfalls im Anlagevermögen hielt, veräußerte sie im Jahr 2015. Das Finanzamt sah insoweit einen gewerblichen Grundstückshandel und versagte die erweiterte Grundstückskürzung, was zu einer Belastung mit Gewerbesteuer führte. Der BFH entschied dagegen nun, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliege. Im konkreten Fall könne im Erwerbszeitpunkt der Immobilien keine Veräußerungsabsicht festgestellt werden. Insoweit entsprach der zu entscheidende Sachverhalt nicht den bisher durch Rechtsprechung entschiedenen Fällen, da es vorliegend an die Objektveräußerungen vorbereitenden Maßnahmen innerhalb des Fünf-Jahres Zeitraums fehlte. Bei der durch das Gericht vorgenommenen Einzelfallbetrachtung wurde auch berücksichtigt, dass die Veräußerungen nach Ablauf des Fünf-Jahres-Zeitraums auf den nicht vorhersehbaren Todesfall eines Gesellschafter-Geschäftsführers im Jahr 2012 zurückzuführen waren.
Handlungsempfehlung:
Diese Entscheidung zeigt zum einen, wie schwierig die Abgrenzung eines gewerblichen Grundstückshandels ist, da eine gesetzliche Definition fehlt. Die Abgrenzung kann letztlich nur für den Einzelfall erfolgen. Dabei ist die Drei-Objekt-Grenze zwingend zu beachten. Derartige Fälle sollten zeitlich möglichst gut geplant werden und die einzelnen Schritte sollten hinsichtlich der Entwicklung und Beweggründe sorgfältig dokumentiert werden. Generell sollte in solchen Fällen steuerlicher Rat eingeholt werden.