Der Katalog der gemeinnützigen Zwecke soll mit dem Jahressteuergesetz 2024 mit Wirkung ab dem 1.1.2025 um die Wohngemeinnützigkeit erweitert werden. Damit können gemeinnützige Körperschaften, welche grds. von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer befreit sind, den Zweck verfolgen, vergünstigten Wohnraum an hilfsbedürftige Personen zu überlassen. Insofern ist diese Vermietung als ideelle Zweckverwirklichung anzusehen. Potenziell entstehende Verluste können damit mit anderen Einnahmen aus dem ideellen Bereich – so z.B. auch steuerbegünstigte Zuwendungen – ausgeglichen werden.
Bezahlbares Wohnen soll insbesondere für Personen mit geringem Einkommen durch steuerbegünstigte Körperschaften ermöglicht werden. Eine starre Grenze, um wie viel sich die Miete von der marktüblichen Miete unterscheiden muss, wird nicht gesetzlich implementiert. Jedenfalls muss die Miete aber unter der marktüblichen Miete angesetzt werden, da anderenfalls keine Unterstützungsleistung der jeweiligen Körperschaft vorläge. Ob die Miete unter der marktüblichen Miete liegt, muss nur zu Beginn des Mietverhältnisses und bei Mieterhöhungen geprüft werden.
Die Vermietung muss an hilfsbedürftige Personen erfolgen. Hilfsbedürftig in diesem Sinne ist eine Person, deren Einkommensbezüge nicht höher sind als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe i.S.d. § 28 SGB XII – aktuell 563 € –; beim Alleinstehenden oder Alleinerziehenden tritt an die Stelle des Fünffachen das Sechsfache des Regelsatzes. Die Voraussetzungen der Hilfebedürftigkeit müssen nur zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses nachgewiesen werden. Wenn eine Mietpartei auszieht, müssen bei der neuen Mietpartei zu Mietbeginn wieder diese Voraussetzungen erfüllt sein. Die Körperschaft sowie die FinVerw müssen also nicht in einem regelmäßigen Turnus das Vorliegen der Voraussetzungen der Hilfebedürftigkeit prüfen. Mögliche Fehlbelegungen im Laufe eines Mietverhältnisses durch eine Verbesserung der Einkommenssituation der Mieter sind zulässig.
Hinweis:
Soweit eine steuerbegünstigte Körperschaft Wohnraum nicht vergünstigt oder nicht an eine begünstigte Person überlässt, dient diese Vermietung nicht mehr der ideellen Zweckverwirklichung. Diese Tätigkeit ist nach Maßgabe der allgemeinen Grundsätze als steuerfreie Vermögensverwaltung einzuordnen. Dies führt regelmäßig nicht zum Verlust der Gemeinnützigkeit. Damit diese Körperschaft aber als gemeinnützig anerkannt werden kann, muss in anderer Weise ein satzungsmäßiger gemeinnütziger Zweck verwirklicht werden. Auch darf aus einer solchen, der Vermögensverwaltung zuzuordnenden Vermietung im Grundsatz kein Verlust erwirtschaftet werden.
Handlungsempfehlung:
Bestehende gemeinnützige Körperschaften können diese Tätigkeit ab 2025 aufnehmen, was dann eine Änderung der Satzung voraussetzt. Möglich ist ab 2025 dann auch die Errichtung von gemeinnützigen Körperschaften, die ausschließlich diesen Zweck der Wohngemeinnützigkeit verfolgen. Abzuwarten bleibt allerdings noch der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens.