Immobilien sind zunehmend mit einer Solar- bzw. Photovoltaikanlage ausgestattet. Wird eine solche Immobilie erworben, so stellt sich die Frage, ob der auf diese Anlage entfallende Teil der Gegenleistung der Grunderwerbsteuer unterliegt. In Anbetracht der z.T. hohen Grunderwerbsteuersätze kann dies materiell sehr bedeutsam sein.
Das FinMin Sachsen-Anhalt hat nun mit Erlass vom 16.7.2025 (Az. 43-S 4521-45) die insoweit maßgebliche Differenzierung dargestellt. Entscheidend ist, ob es sich bei der Solar- bzw. PV-Anlage um einen Gebäudebestandteil oder um eine Betriebsvorrichtung handelt. Dies, weil Gebäudebestandteile, wie z.B. Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung sowie die Dacheindeckung, mit in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, nicht dagegen Betriebsvorrichtungen. Insoweit ist wie folgt zu differenzieren:
– Thermische Solaranlagen: Thermische Solaranlagen werden zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, d.h. die Anlagen ergänzen regelmäßig die bereits vorhandene Wärmeversorgung durch Erschließung einer zusätzlichen Energiequelle. Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteil sind, ist der auf eine thermische Solaranlage entfallende Teil des Kaufpreises in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
– PV-Anlagen:
– PV-Anlagen dienen der Stromerzeugung durch Sonnenenergie. Dienen PV-Anlagen – wie im Regelfall – auch der Einspeisung in öffentliche Netze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer dadurch einen Gewerbebetrieb und die PV-Anlage ist als Betriebsvorrichtung einzustufen und das auf sie entfallende Entgelt gehört nicht zur Gegenleistung.
– Dienen diese dagegen ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks (Eigenbedarf), gehören sie als Bestandteile oder Zubehör zum Grundvermögen und das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
– Gleiches gilt, wenn die Anlage als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben eingebaut bzw. befestigt ist.
Handlungsempfehlung:
Stets sollte im Kaufvertrag der Teil der Bemessungsgrundlage, der als Gegenleistung für die miterworbene PV-Anlage gezahlt wird, ausdrücklich bestimmt sein.