Die Frage der Verfassungskonformität sowohl des Bundesgrundsteuerrechts als auch der abweichenden Landesgrundsteuergesetze prägt die Diskussion nach wie vor. Insoweit liegen diverse Entscheidungen der Finanzgerichte vor, welche keine grundlegenden Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der aktuellen Regelungen zur Grundsteuer äußern. Diese Fragen liegen nun aber beim BFH, so dass dessen Entscheidung abzuwarten bleibt. Erste Urteile sollen am 10.12.2025 verkündet werden.
Handlungsempfehlung:
Im Einzelfall ist zu prüfen, ob gegen den Grundsteuermessbetragsbescheid Einspruch eingelegt und insoweit ein Ruhen des Verfahrens im Hinblick auf die anhängigen Verfahren beantragt werden sollte.
In einzelnen Bundesländern sind Härtefallregelungen eingeführt worden oder sind geplant. In ganz eng umrissenen Fällen kann im Einzelfall die Grundsteuer im Erlasswege gemindert werden. Hinzuweisen ist auf Regelungen in Hamburg und in Bayern. Das Land Niedersachsen will Härtefällen begegnen. Es liegt ein Gesetzentwurf vor, der es Gemeinden ermöglichen soll, in besonderen Härtefällen die Grundsteuer teilweise oder sogar vollständig zu erlassen. Die vorgesehene Regelung zielt auf zwei spezifische Gruppen ab:
– Ehemalige landwirtschaftliche Hofstellen (Resthöfe): Betroffen sind Resthöfe mit einer Nutzfläche von über 300 qm, deren Gebäude nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden.
– Große Grundstücke im Außenbereich, die nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören: Hierzu zählen beispielsweise große Wiesen, Teiche oder auch private Sportflächen, die sich nicht im Kommunal- oder Vereinsbesitz befinden und auf denen Sportarten ausgeübt werden, die große Flächen benötigen.
Im Bundesgrundsteuerrecht ist bereits Ende 2024 für bestimmte Fälle eine Öffnungsklausel eingeführt worden. Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Stpfl. nachweist, dass der nach den pauschalierenden gesetzlichen Vorgaben ermittelte Grundsteuerwert erheblich vom gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht. Die notwendige erhebliche Abweichung ist gegeben, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mind. 40 % übersteigt (Basiswert ist der niedrigere gemeine Wert).
Handlungsempfehlung:
In solchen Fällen ist im ersten Schritt abzuschätzen, ob diese Schwelle überschritten ist. In einem zweiten Schritt müsste dann der Nachweis des individuellen gemeinen Wertes erbracht werden.
Daneben liegt mittlerweile Rechtsprechung zu Einzelfragen bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts vor. Dies betrifft insbesondere die Anwendung der Bodenrichtwerte, aber auch z.B. die Bewertung von Sonderflächen, wie anteilig zum Grundstück gehörende Wegeflächen, die von den anliegenden Grundstückseigentümern genutzt werden. Diese Rechtsprechung kann im Einzelfall Ansatzpunkte bieten, um ein günstigeres Ergebnis zu erreichen.
Des Weiteren ist auf die bestehenden Anzeigepflichten hinzuweisen. Eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts erfolgt anlassbezogen, so insbesondere bei maßgeblichen Wertänderungen oder wenn sich die Art oder Zurechnung eines Grundstücks geändert hat. Damit die FinVerw das Erfordernis einer Fortschreibung erkennen kann, bestehen insbesondere für den Grundstückseigentümer Anzeigepflichten. So ist – ohne Aufforderung der FinVerw – in folgenden Fällen eine Änderungsanzeige an die FinVerw vorzunehmen:
– Änderung der Vermögensart: z.B. ein bisher als Grundvermögen bewerteter Grundbesitz wird nun als land- und forstwirtschaftliches Vermögen eingestuft oder umgekehrt.
– Änderung des Entwicklungszustandes: Grundsätzlich ist keine Änderungsanzeige abzugeben, wenn der Gutachterausschuss neue Bodenrichtwerte für das betroffene Grundstück feststellt. Dagegen ist anzuzeigen, wenn sich der Entwicklungszustand des Grundstücks geändert hat, so z.B. auf Grund eines Bebauungsplanes.
– Wertänderungen: Es wurden Bau- oder ähnliche Maßnahmen durchgeführt, z.B. Neu-, An-, Um- oder Ausbauten sowie Kernsanierungen oder Abrisse.
– Nutzungsänderung: Ein Grundstück wird anders genutzt. So z.B., wenn eine Gewerbeeinheit zu einer Wohneinheit umgestaltet wurde.
– Bei Wohngrundstücken: Die Wohn- oder Nutzfläche oder die Anzahl der Garagenstellplätze hat sich geändert.
Handlungsempfehlung:
Mithin ist insbesondere bei Umbaumaßnahmen, wie z.B. dem Ausbau des Dachgeschosses, der Errichtung eines Anbaus oder Abrissmaßnahmen oder auch bei Nutzungsänderung, wie z.B. dem Umbau von Ladenlokalen in Wohnraum, stets zu prüfen, ob dies eine Anzeigepflicht auslöst.
Die Anzeige ist auf den Beginn des Kalenderjahres abzugeben, das der Änderung folgt. Änderungen im Jahr 2025 sind bis zum 31.3.2026 anzuzeigen.
Hinweis I:
In den Ländermodellen Bayern, Hamburg und Niedersachsen gelten Besonderheiten. Insoweit müssen Anzeigen bis zum 31.3. des Jahres abgegeben werden, das dem Jahr der Änderung folgt.
Hinweis II:
Daneben ist jede Änderung in der Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücks anzuzeigen, die zu einer Änderung oder zum Wegfall der Steuerbefreiung führen kann. Betroffen sind hiervon insbesondere gemeinnützige Körperschaften, die Grundbesitz teilweise für gemeinnützige Zwecke verwenden. Die Anzeige ist innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung zu erstatten. Insoweit hat sich an der Frist keine Veränderung ergeben.