Ab 2025 greifen die neuen Bewertungen des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer. Dabei hängt die letztliche Belastung des Grundstückseigentümers (bzw. der Mieter, da die Grundsteuer regelmäßig über die Nebenkosten an diese weitergegeben wird) sowohl von dem vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert ab, als auch vom Hebesatz, den die jeweilige Gemeinde festlegt. Kennzeichnend für die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist, dass eine stark typisierende und pauschalierende Wertermittlung zur Anwendung kommt. Dies ist im Grundsatz auch erforderlich und sinnvoll, um die Vielzahl der Bewertungsfälle mit vertretbarem Aufwand abarbeiten zu können. Andererseits bedingt dies, dass individuelle Aspekte bei der Bewertung nicht berücksichtigt werden, so dass es im Einzelfall auch zu Werten kommen kann, die den Verkehrswert des Grundstücks deutlich übersteigen. Insoweit hat der BFH in zwei Beschlüssen klar zum Ausdruck gebracht, dass Stpfl. die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden gemeinen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Dem ist auch im Grundsatz die FinVerw gefolgt. Nun soll dies auch gesetzlich festgeschrieben werden, und zwar ist
– der niedrigere gemeine Wert als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Stpfl. nachweist, dass der nach den pauschalierenden gesetzlichen Regeln ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht;
– von einer erheblichen Abweichung ist stets auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt.
– Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über die zu bewertende wirtschaftliche Einheit dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Hauptfeststellungszeitpunkt unverändert sind.
Handlungsempfehlung:
In Fällen, in denen die nach dem Gesetz ermittelten Grundstückswerte offensichtlich deutlich über den Verkehrswerten liegen, ist zu prüfen, ob ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden sollte. Soweit kein zeitnaher Kaufpreis vorliegt, bedarf dies der Vorlage eines Bewertungsgutachtens des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen.
Hinweis:
Die generelle Verfassungsmäßigkeit der Neuregelungen zur Grundsteuer wird zwar vereinzelt in Frage gestellt, von den Finanzgerichten aber bislang nicht geteilt. So hat z.B. aktuell das FG Baden-Württemberg mit Urteilen v. 11.6.2024 (Az. 8 K 1582/23 und 8 K 2368/22) bestätigt, dass das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg verfassungsgemäß sei.