In die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sind auch Leistungen einzubeziehen, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Klassischer Fall ist der Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude in einem einheitlichen Vertragswerk.
So lag auch der Streitfall, über den der BFH zu entscheiden hatte. Der Stpfl. erwarb von der Veräußerin einen Teil eines noch zu vermessenden Grundstücks mit einer Doppelhaushälfte als Ausbauhaus zu einem Festpreis. Die Veräußerin verpflichtete sich, das Doppelhaus auf dem Grundstück zu errichten. Bauweise, Größe und Ausstattung des Ausbauhauses richtete sich darüber hinaus nach der Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB), die Teil des Vertrags wurde. Im Streitfall wurden nun aber nachträgliche Sonderwünsche berücksichtigt. Das Finanzamt wollte auch diese Leistungen in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage mit einbeziehen.
Der BFH hat dies mit Urteil vom 30.10.2024 (Az. II R 18/22) im Wesentlichen bestätigt. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche stellen zwar dann keine Gegenleistung dar, wenn die Vereinbarungen nicht mit dem Veräußerer oder der Veräußererseite, sondern etwa unmittelbar mit einzelnen Handwerkern getroffen worden sind. Von diesen Ausnahmen abgesehen, unterliegen aber Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer. Der rechtliche Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft kann sich bei nachträglich vereinbarten Sonderwünschen dadurch ergeben, dass eine vom Veräußerer geschuldete, sich aus dem Erwerbsgeschäft ergebende Bauleistung konkretisiert, verändert oder z.B. durch qualitativ höherwertige Materialien ersetzt und dafür eine zusätzliche Gegenleistung vereinbart wird.
Hinweis:
Mithin unterliegen der Grunderwerbsteuer auch nachträglich vereinbarte Sonderwünsche, die i.V.m. dem ursprünglichen Kaufvertrag stehen, z.B. dadurch, dass nur der Verkäufer sie ausführen kann (so z.B. Optionen für höherwertige Badezimmerfliesen oder eine bessere Balkonverglasung). Anders ist dies nur dann, wenn unabhängig von dem ursprünglichen Kaufvertrag und nicht mit dem Veräußerer selbst, sondern anderen Handwerkern, Zusatzleistungen vereinbart werden.