Für Hauseigentümer

Möglichkeit der Stundung der Erbschaftsteuer auf Wohnimmobilien

21. Oktober 2024


Werden Immobilien verschenkt oder vererbt, so kann nicht zuletzt auf Grund der in den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Bewertung von Immobilien im Einzelfall eine hohe Belastung mit Erbschaft-/Schenkungsteuer anfallen. Für Fälle, bei denen Wohnimmobilien übertragen werden, sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Stundung der Steuer vor, um zu verhindern, dass zu Wohnzwecken dienender Grundbesitz zur Steuerzahlung veräußert werden muss. Dies gilt auch, wenn eine Wohnimmobilie über eine vermögensverwaltende GbR gehalten wird. Die Stundung der Steuer ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Erwerber die Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer aus weiterem erworbenen Vermögen oder aus vorhandenem eigenen Vermögen aufbringen kann. Die FinVerw vertritt insoweit allerdings eine restriktive Auffassung dahingehend, dass der Stpfl. auch die Möglichkeit der Aufnahme eines Kredites zu marktüblichen Bedingungen in Anspruch nehmen muss. Nach der Rechtsprechung ist dagegen die Kreditaufnahme außerhalb des üblichen Kreditmarktes, so z.B. im familiären Umfeld, nicht geboten.





Hinweis:





Die Feststellungslast dafür, dass kein eigenes Vermögen vorhanden und keine Kreditaufnahme möglich ist, sieht die FinVerw beim Stpfl.





Die Möglichkeit der Stundung besteht in folgenden Fällen:





–  Übertragung von fremdvermieteten Wohnimmobilien. Die Stundung ist dann nicht nur bei Erwerben von Todes wegen, sondern auch bei Schenkungen unter Lebenden zu gewähren. Nicht begünstigt ist die Übertragung anderer Immobilien, wie z.B. gewerblich genutzter Immobilien.





–  Eine Stundung kommt des Weiteren in Betracht, wenn zum Erwerb ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohneigentum gehört, das der Erwerber nach dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken nutzt, längstens für die Dauer der Selbstnutzung. Gibt der Erwerber die Selbstnutzung auf, ist die Stundung weiter zu gewähren, soweit er die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufbringen kann.





Hinweis:





Nicht begünstigt ist dagegen eine Wohnung in einem Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutzten Grundstück oder in einem sonstigen bebauten Grundstück. In solchen Fällen muss ggf. vor dem Antrag auf Stundung durch eine entsprechende Teilungserklärung sachenrechtlich getrenntes Wohneigentum geschaffen werden.





Die Stundung endet im Falle einer (Weiter-)Schenkung der Immobilie oder – so die FinVerw – auch bei Veräußerung der Immobilie. Bei Erwerben von Todes wegen erfolgt die Stundung zinslos.





Handlungsempfehlung:





Diese Möglichkeit der Stundung der Schenkung-/Erbschaftsteuer wird zwar von der FinVerw restriktiv ausgelegt, sollte im Einzelfall aber stets geprüft werden.


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