Die Grunderwerbsteuer erfasst nicht nur Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die sich auf ein inländisches Grundstück beziehen, sondern u.a. nach § 1 Abs. 2b GrEStG auch solche Sachverhalte, bei denen zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück gehört und sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 90 % der Anteile der Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Während diese Vorschrift auf die tatsächlichen Übertragungen abstellt, erfasst daneben § 1 Abs. 3 GrEStG die schuldrechtlichen Verträge von Erwerbsvorgängen. Hiernach unterliegen Rechtsgeschäfte der Grunderwerbsteuer, die einen Anspruch auf Übertragung von mindestens 90 % der Gesellschaftsanteile begründen bzw. wenn hierdurch 90 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden würden.
Vor diesem Hintergrund hat sich der BFH in jüngster Zeit mehrfach mit der Frage befasst, ob anlässlich des Erwerbs von Anteilen an einer GmbH, bei dem das schuldrechtliche Erwerbsgeschäft (Signing) und die Übertragung der GmbH-Anteile (Closing) zeitlich auseinanderfallen, zweimal Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2b GrEStG und § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG festgesetzt werden muss. Bei summarischer Prüfung der Rechtslage ist der BFH zu dem Ergebnis gelangt, dass eine zweimalige Besteuerung mit der Grunderwerbsteuer bei zeitlichem Auseinanderfallen des Abschlusses des Rechtsgeschäfts und der Anteilsübertragung nicht sachgerecht und auch nicht gewollt sei.
Die FinVerw vertritt demgegenüber seit 2022 die Auffassung, dass bei zeitlichem Auseinanderfallen von schuldrechtlichem Verpflichtungsgeschäft gerichtet auf die Anteilsübertragung (sog. Signing) und dinglichem Anteilsübergang (sog. Closing)
– beim Signing Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG und
– beim Closing, also beim Übergang des Anteils, Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a oder Abs. 2b GrEStG anfällt.
Der Gesetzgeber hat nun reagiert und diesbezüglich eine gesetzliche Neuregelung getroffen. Danach wird das (bisherige) gesetzlich formulierte Rangverhältnis der grunderwerbsteuerlichen Bewegungs- und Vereinigungstatbestände, das eine solche zweimalige Besteuerung auslöst, durch Einfügung eines neuen § 1 Abs. 3b GrEStG geregelt. Nach dieser Neuregelung wird Grunderwerbsteuer somit nur noch beim Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts ausgelöst, nicht aber beim in Erfüllung dieses schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts erfolgenden dinglichen Anteilsübergang.
Die für den Zeitpunkt des Closings maßgeblichen § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG sollen ausweislich der Gesetzesbegründung nachrangig weiterhin Anwendung finden, soweit keine Steuerbarkeit nach den vorrangigen § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG eingetreten ist. Dies betrifft z.B. Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Signing und Closing hinzuerworben wurden. Im Zeitpunkt des Closings werden nur die Grundstücke nach § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG besteuert, die im Zeitpunkt des Signing noch nicht zum Gesellschaftsvermögen gehörten.
Hinweis:
In der Gesetzesbegründung wird dazu ausgeführt, dass damit die Rechtsanwendung für die Wirtschaft und die Verwaltung vereinfacht wird, da grundsätzlich nur noch eine Anzeige zum Zeitpunkt des Signing notwendig sein wird und der Vorgang regelmäßig zu diesem Zeitpunkt bereits abschließend besteuert werden kann. In zeitlicher Hinsicht ist diese Neuregelung erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes verwirklicht werden. Die Gesetzesverkündung erfolgte am 2.7.2026.