Hat ein Mieter Mietereinbauten vorgenommen, wie z.B. Trennwände gesetzt oder EDV-Verkabelung montiert und besteht nach dem Mietvertrag die Verpflichtung zum Rückbau dieser bei Beendigung des Mietvertrages, so muss der Mieter über die Laufzeit des Mietvertrages eine Rückstellung ansammeln, welche die voraussichtlich entstehenden Kosten abdeckt. Voraussetzung ist jedoch, dass mit einem Rückbauverlangen des Vermieters ernsthaft zu rechnen ist.
Der BFH hatte nun aber die Seite des Vermieters zu beurteilen. Im Streitfall war – vereinfacht dargestellt – der Mietgegenstand mit Bauten versehen (Infrastrukturassets). Die Mieterin war zeitanteilig verpflichtet, die Bauten nach Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen, wenn die Vermieterin dies verlangte. Das FA vertrat die Auffassung, dass die festgelegten Rückbaukosten eigenständiges Entgelt der Mieterin für die Nutzung der Infrastrukturassets während der Laufzeit der Mietverträge seien. In Höhe der bei der Mieterin passivierten Beträge habe die Vermieterin Forderungen gewinnerhöhend zu aktivieren.
Der BFH bestätigt dagegen mit Entscheidung vom 27.1.2026 (Az. IX R 33/22), dass keine Forderungen aus Rückbauverpflichtungen zu aktivieren seien. Der Aktivierung der in Streit stehenden Forderungen stehe die mangelnde Realisierung entgegen. So sei das Entstehen eines Anspruchs der Stpfl. auf Rückbau bzw. Erstattung der fiktiven Rückbaukosten „keineswegs gewiss“. Die Mieterin habe insbesondere das Recht, diese Infrastrukturassets bereits während der Mietzeit zu entfernen. Für diesen Fall liefe die Rückbauverpflichtung gegenüber der Stpfl. leer. Eine quasisichere, hinreichend konkretisierte Forderung könne deshalb nicht angenommen werden.
Auch komme die Aktivierung einer Forderung der Vermieterin unter dem Gesichtspunkt eines Erfüllungsrückstands der Mieterin nicht in Betracht. Da die Rückbauregelungen lediglich bei Vorhandensein von Infrastrukturassets im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung überhaupt anwendbar seien, könne die Mieterin mit ihren diesbezüglichen Verpflichtungen frühestens ab diesem Zeitpunkt in Erfüllungsrückstand geraten.
Handlungsempfehlung:
In solchen Fällen ist stets die individuelle Vereinbarung bilanzrechtlich zu würdigen. Abzugrenzen sind solche Ansprüche auf Rückbau von einem Pachterneuerungsanspruch.