Für Gebäude sieht das Gesetz grds. feste Abschreibungssätze vor. Dies gilt auch dann, wenn ein bereits bestehendes Gebäude erworben wird, welches ggf. schon etliche Jahrzehnte genutzt wurde. Gebäude, die nicht einem Betriebsvermögen zugeordnet sind, werden grds. wie folgt abgeschrieben:
| bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 | mit jährlich 3 % |
| bei Fertigstellung vor dem 1.1.2023 und nach dem 31.12.1924 | mit jährlich 2 % |
Abweichend hiervon steht es dem Stpfl. allerdings auch offen, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Insoweit muss belegt werden, dass das konkrete Gebäude vor Ablauf dieser aus den festen AfA-Sätzen resultierenden Nutzungsdauer objektiv betrachtet technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist. Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer i.S.d. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist nur durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, zu erbringen. Die FinVerw fordert grds. ein Bausubstanzgutachten.
Die Rechtsprechung des BFH hat allerdings bereits entschieden, dass diese strengen Nachweisanforderungen der FinVerw nicht durch das Gesetz gedeckt sind. Dies bestätigt der BFH nun nochmals in der Entscheidung vom 23.1.2024 (Az. IX R 14/23). Der BFH stellt klar, dass sich der Stpfl. zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Insbesondere die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode, die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann.
Klarstellend weist der BFH darauf hin, dass der Stpfl. aber nicht allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen und nachweisen kann. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (z.B. durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen) verhält.
Hinweis:
Damit bestätigt der BFH die Grundsätze zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Abzuwarten bleibt, ob die FinVerw ihre anderslautende Ansicht möglicherweise nochmals gesetzgeberisch versucht klarzustellen.