Streitig war die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen nach der unentgeltlichen Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Vermietungsobjekt. Der Vater übertrug einen ideellen 2/5-Miteigentumsanteil eines bis dahin in seinem Alleineigentum befindlichen, fremdvermieteten Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf seinen Sohn. Ein Schuldbeitritt oder eine Schuldübernahme der aus der Anschaffung dieses Grundstücks resultierenden Darlehensverbindlichkeiten erfolgte nicht. Vielmehr verblieb diese Schuld vollständig beim Vater. Die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus dem Vater und dessen Sohn, begehrte nun den steuerlichen Abzug der aus dem Darlehen resultierenden Zinsen. Das Finanzamt wollte diese dagegen lediglich zu 3/5 als Sonderwerbungskosten des Vaters bei der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Vermietungseinkünfte der Grundstücksgemeinschaft berücksichtigen.
Der BFH hat nun mit Urteil vom 3.12.2024 (Az. IX R 2/24 und inhaltsgleich das Verfahren unter dem Az. IX R 3/24) die Ansicht des Finanzamtes bestätigt. Schuldzinsen sind als Werbungskosten abzugsfähig, soweit sie für ein Darlehen geleistet worden sind, das tatsächlich zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden ist. Dementsprechend verlieren Schulden ihre Objektbezogenheit und gehen in den privaten, nicht mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Bereich über, soweit der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter ausdrücklicher Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung überträgt. Mit der Übertragung eines Vermietungsobjekts im Wege der Schenkung unter Zurückbehalt der Darlehensverpflichtung fällt deren Zweck, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, weg. Soweit die Schuldzinsen vorliegend auf den übertragenen Miteigentumsanteil entfallen, dienen diese nicht (mehr) der Erzielung von Vermietungseinkünften durch den Vater, sondern der Finanzierung der Schenkung des Miteigentumsanteils an den Sohn.
Handlungsempfehlung:
In solchen Konstellationen muss in der Praxis geprüft werden, ob der Beschenkte in die Finanzierung eintritt. Dies kann aber dann zu einer teilentgeltlichen Übertragung führen.