Wird neuer Mietwohnraum geschaffen, so kann zusätzlich zur normalen Abschreibung eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung sind insbesondere, dass
– die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient,
– der Bauantrag oder – sofern eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 bzw. nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellt bzw. getätigt worden ist und
– die Anschaffungs-/Herstellungskosten 5 200 € (3 000 € bei Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022) je qm Wohnfläche nicht übersteigen.
Die Sonderabschreibung beträgt 5 % jeweils in den ersten vier Jahren. Bemessungsgrundlage dieser Sonderabschreibung sind die Anschaffungs-/Herstellungskosten der begünstigten Wohnung
– maximal 2 000 € je qm Wohnfläche bzw.
– maximal 4 000 € je qm Wohnfläche, wenn die Wohnung in einem Gebäude liegt, das die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird (gilt nur bei Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029).
Eine neue Wohnung in diesem Sinne kann entstehen durch
– den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern,
– den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbes. Dachgeschossausbauten, aber auch Teilung bestehender Wohnflächen) oder
– die Aufstockung oder den Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude (mit Flächenerweiterung).
Voraussetzung ist, dass der neu geschaffene Wohnraum die Anforderungen des Wohnungsbegriffs im gesetzlichen Sinne erfüllt. Keine neue Wohnung in diesem Sinne entsteht hingegen, wenn vorhandener Wohnraum nur modernisiert oder saniert wird. Eine neue Wohnung kann aber auch dann entstehen, wenn unter Nutzung bestehender Gebäudeflächen neuer Wohnraum geschaffen wird, z.B. im Wege der Umgestaltung von gewerblich genutzten Flächen oder durch den Ausbau eines bisher nicht genutzten Dachgeschosses.
Hinweis:
Diese Sonderabschreibung erlaubt es, in den ersten vier Jahren insgesamt 20 % der Anschaffungs-/Herstellungskosten zusätzlich steuerlich geltend zu machen und damit diese Abschreibungspositionen zeitlich vorzuziehen, was in Folge der früheren Steuerminderung einen deutlich positiven Liquiditätseffekt hat. Zu beachten ist dann die eingegangene Bindung hinsichtlich der Nutzung der Wohnung. Ebenso darf die Wohnung nicht innerhalb der ersten zehn Jahre nach Herstellung/Erwerb veräußert werden.
Die FinVerw hat mit Datum vom 21.5.2025 ihr Anwendungsschreiben aktualisiert. Dieses klärt diverse Detailfragen zu den Anspruchsvoraussetzungen, die im Einzelfall beachtet werden sollten. Dies betrifft insbesondere den Begriff der Schaffung „neuen Wohnraums“.
Zum Erfordernis „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung hat nun allerdings der BFH mit Urteil vom 12.8.2025 (Az. IX R 24/24) entschieden, dass dies nicht erfüllt ist, wenn die „neue“ Wohnung anstelle einer abgerissenen bisherigen Wohnung tritt. Im Streitfall waren die Stpfl. Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses und entschieden sich gegen die aus ihrer Sicht unwirtschaftliche Sanierung des Gebäudes auf einen zukunftsfähigen Standard. Vielmehr ließen sie das alte Gebäude abreißen und errichteten auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus, welches wieder als Wohnraum vermietet wurde. Die Stpfl. machten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die Herstellungskosten des neuen Gebäudes neben den regulären Abschreibungen die Sonderabschreibung als Werbungskosten geltend. Dies lehnte das FA ab.
Der BFH bestätigt nun die Ansicht des FA. Die Auslegung der Norm gebietet es, eine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung in diesem Sinne nur anzunehmen, wenn durch die Baumaßnahme im Vergleich zum vorherigen Zustand ein zusätzlicher, d.h. vermehrter Wohnungsbestand geschaffen wird. Ein im Zusammenhang mit dem Abriss einer bereits vorhandenen Wohnung errichteter Neubau, der lediglich an Stelle der abgerissenen Wohnung tritt, erfüllt diese Voraussetzung nicht.
Hinweis:
Anders kann dies dann zu beurteilen sein, wenn der Neubau nicht in sachlichem Zusammenhang mit dem Abriss steht. Ebenso wenn anstelle des bisherigen Einfamilienhauses ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus errichtet wird.