Auf Grund der deutlich geringeren Preise für Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) werden Mieterstrommodelle attraktiver. In diesen Fällen errichtet der Vermieter auf der vermieteten Immobilie eine PV-Anlage und gibt den Strom entgeltlich an die Mieter weiter. Für den Vermieter kann dies sehr interessant sein, da der erzielte Strompreis ganz deutlich über der Einspeisevergütung für die Einspeisung in das öffentliche Stromnetz liegen dürfte.
Der BFH hat nun mit Urteil vom 17.7.2024 (Az. XI R 8/21) hierzu entschieden, dass die Lieferung von Strom durch den Vermieter an seine Mieter i.d.R. steuerpflichtig ist, und zwar auch dann, wenn die Vermietung steuerfrei erfolgt, wie insbesondere bei der Vermietung zu Wohnzwecken.
Im Streitfall vermietete der Stpfl. zwei Gebäude zu Wohnzwecken steuerfrei. Auf beiden Objekten installierte der Stpfl. im Jahr 2018 PV-Anlagen nebst Batteriespeicher. An den PV-Anlagen waren Messgeräte installiert, welche den insgesamt produzierten Strom sowie den Strom, der über die Batteriespeicher direkt an die Mieter fließt, maßen. Überschüssiger Strom wurde an ein Versorgungsunternehmen geliefert. Soweit der mit der PV-Anlage produzierte Strom nicht ausreichte, um den Bedarf der Mieter zu decken, kaufte der Stpfl. Strom im eigenen Namen von Dritten hinzu und gab diesen mit einem Gewinnaufschlag an die Mieter weiter. Der Strom wurde jährlich nach Verbrauch abgerechnet. Der Strompreis war marktüblich. Die Lieferung des Stroms wurde vertraglich in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag geregelt. Die Zusatzvereinbarung konnte, unabhängig vom Mietvertrag, mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende gekündigt werden. Im Falle einer Kündigung des Stromliefervertrags musste der Mieter die Kosten des Umbaus der Zähleranlage tragen.
Der Stpfl. machte nun den Vorsteuerabzug aus dem Erwerb der PV-Anlage geltend. Diesen versagte ihm das Finanzamt mit der Begründung, die Stromlieferung sei keine eigenständige Leistung, die steuerpflichtig ist, sondern eine unselbständige Nebenleistung zur steuerfreien Vermietung des Wohnraums, welche nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Der BFH hat nun dem Stpfl. Recht gegeben. Die Stromlieferungen an die Mieter stellen eigenständige, von der Vermietung zu trennende Leistungen dar. Entscheidend ist, dass es den Mietern möglich ist, die Lieferanten oder die Nutzungsmodalitäten der betreffenden Leistungen auszuwählen. Gemäß den Vorgaben des Energiewirtschaftsgesetzes (§ 42a Abs. 2 EnWG) besteht ein Verbot, Miet- und Energieversorgungsverträge zu koppeln.
Mithin sind die Stromlieferungen an die Mieter umsatzsteuerpflichtig und entsprechend steht dem Vermieter aus der Errichtung der PV-Anlage der Vorsteuerabzug zu.
Das Gericht grenzt den vorliegenden Sachverhalt ausdrücklich von seinem Urteil zum Vorsteuerabzug eines Vermieters aus einer neuen Heizungsanlage ab. In diesem Fall hatte der BFH den Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der Heizungsanlage versagt, da diese in direktem und unmittelbarem Zusammenhang mit der steuerfreien Vermietung steht. Die Kosten der Heizungsanlage können zivilrechtlich nicht auf die Mieter abgewälzt werden, sondern sind Bestandteil der „Grundmiete“.
Hinweis I:
Relevanz hat dieses Urteil zunächst nur für steuerfreie Vermietungen, also insbesondere die Vermietung zu Wohnzwecken oder die Vermietung an Unternehmer, die steuerfreie Leistungen erbringen, wie z.B. ein Arzt. Bei der Vermietung von Gewerbeeinheiten wird dagegen regelmäßig zur Umsatzsteuer optiert, so dass auch die Vermietung (und die Nebenkosten) der Umsatzsteuer unterliegen.
Des Weiteren unterliegt nach aktuellem Recht die Lieferung von PV-Anlagen einem Umsatzsteuersatz von 0 %, so dass sich die Frage des Vorsteuerabzugs nicht stellt, wenn die PV-Anlage auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden, installiert wird. Diese wäre im Streitfall unter dem aktuellen Recht gegeben. Allerdings ändert auch diese Lieferung und Installation der PV-Anlage ohne Umsatzsteuerbelastung nichts daran, dass die spätere Lieferung des Stroms an die Mieter der Umsatzsteuer unterliegt. Im Einzelfall ist dann zu prüfen, ob der Vermieter von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen und dann die Stromlieferung ohne Umsatzsteuerbelastung erfolgen kann, was einen Preisvorteil für die Mieter bedeutet.
Hinweis II:
Ertragsteuerlich dürften solche Anlagen i.d.R. unter die einkommensteuerliche Steuerbefreiung fallen. Das heißt die Erlöse aus der Stromlieferung an die Mieter und auch aus der Lieferung von überschüssigem Strom an einen Energieversorger sind dann nicht bei der Einkommensteuer zu erfassen. Allerdings können dann auch keine Kosten aus dem Erwerb und der Unterhaltung der PV-Anlage steuerlich geltend gemacht werden. Diese Steuerfreiheit ist daran geknüpft, dass die PV-Anlage (nach aktuellem Recht) eine Leistung von 30 kw (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit nicht überschreitet und der Stpfl. insgesamt insoweit begünstigte Anlagen mit einer Leistung von maximal 100 kw (peak) betreibt. Ein Wahlrecht zur Anwendung der Steuerbefreiung besteht nicht; diese kommt bei Vorliegen der Anlagevoraussetzungen zwingend zur Anwendung.