Grundstücke werden vielfach innerhalb der Familie übertragen. Insoweit ist sorgfältig zwischen unentgeltlichen und entgeltlichen Vorgängen zu unterscheiden, da entgeltliche Vorgänge ertragsteuerliche Folgen nach sich ziehen können. Dies, weil die entgeltliche Übertragung einer vermieteten Immobilie des Privatvermögens innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb als privates Grundstücksgeschäft der Einkommensteuer unterliegt. Auf Seiten des Erwerbers entsteht durch das Entgelt neues Abschreibungsvolumen. Bei unentgeltlichen Vorgängen ist die Übertragung hingegen steuerlich unbeachtlich und der Übernehmer führt die Abschreibungsreihe des Rechtsvorgängers fort (Fußstapfen-Theorie).
Vorsicht ist nun geboten, wenn das Grundstück „ohne Entgelt“ auf die nächste Familiengeneration übertragen wird, aber der Übernehmer bzw. die Übernehmerin auf dem Grundstück noch lastende Schulden übernimmt. In diesem Fall fließt keine Liquidität, jedoch hat der BFH nun mit Urteil vom 11.3.2025 (Az. IX R 17/24) entschieden, dass dieser Vorgang zu einem steuerbaren privaten Veräußerungsgeschäft führt. Wird ein Wirtschaftsgut übertragen und werden zugleich damit zusammenhängende Verbindlichkeiten übernommen, liegt regelmäßig ein teilentgeltlicher Vorgang vor. In diesem Fall erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil.
Im Streitfall hatte ein Vater im Jahr 2014 ein Grundstück für 143 950 € erworben und teilweise fremdfinanziert. Im Jahr 2019 übertrug er das Grundstück auf seine Tochter. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Grundstück einen Wert von 210 000 €. Die Tochter übernahm die am Übertragungstag bestehenden Verbindlichkeiten i.H.v. 115 000 €. Die Verbindlichkeit wurde umfinanziert, was eine Vorfälligkeitsentschädigung i.H.v. 4 000 € verursachte. Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2019 erfasste das Finanzamt den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft und ermittelte den insoweit zu versteuernden Gewinn wie folgt:
| Verkehrswert | 210 000 € | 100,00 % |
| entgeltlicher Teil | 115 000 € | 54,76 % |
| unentgeltlicher Teil | 95 000 € | 45,24 % |
| Veräußerungserlös (= übernommene Verbindlichkeit) | 115 000 € | |
| abzgl. Anschaffungskosten | 143 900 € x 54,76 % | 78 828 € |
| zzgl. AfA 2014 bis 2019 | 12 185 € x 54,76 % | 6 672 € |
| abzgl. Vorfälligkeitsentschädigung | 4 000 € x 54,76 % | 2 191 € |
| Veräußerungsgewinn | 40 653 € |
Diese Ermittlung des Veräußerungsgewinns bestätigt der BFH. Die Übernahme von Schulden beim Erwerb eines Wirtschaftsguts stelle eine entgeltliche Gegenleistung dar, wodurch sich im Urteilsfall eine (teil-)entgeltliche Veräußerung an die Tochter ergebe.
Handlungsempfehlung:
In solchen Fällen sollte geprüft werden, wie im Einzelfall ein steuerlich zu erfassendes Veräußerungsgeschäft vermieden werden kann. Insoweit könnten verschiedene Optionen zielführend sein, wie eine Ablösung der Verbindlichkeit noch durch den Übertragenden, ein Abwarten bis zum Verstreichen der Zehnjahresfrist oder ein Zurückbehalten der Verbindlichkeiten. Alle diese Optionen sind mit wirtschaftlichen und/oder steuerlichen Folgen verbunden, so dass für den jeweiligen Einzelfall unter Hinzuziehung steuerlichen Rats zu prüfen ist, was die beste Vorgehensweise ist.