Einkommensteuerlich relevant ist eine Vermietungstätigkeit nur dann, wenn diese mit Einkünfteerzielungsabsicht betrieben wird, d.h. über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten angestrebt wird. Bei der Vermietung von Wohnimmobilien wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, so dass auch einzelne Jahre mit Werbungskostenüberschüssen – so z.B. bei größeren Erhaltungsaufwendungen – keiner gesonderten Prüfung der Überschusserzielungsabsicht bedürfen. Nur in Ausnahmefällen wird bei Wohnimmobilien die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage gestellt, so z.B. bei langfristigem Leerstand oder wenn die Immobilie dem Stpfl. von vorneherein nur für einen sehr begrenzten Zeitraum zur Vermietung zur Verfügung steht.
Gesetzlich wird die Einkünfteerzielungsabsicht aber dann in Frage gestellt, wenn die Vermietung zu einer Miete deutlich unter dem Marktniveau erfolgt. Die Motivation für die verbilligte Vermietung spielt zwar keine Rolle, in der Praxis sind aber in erster Linie Fälle der Vermietung an nahe Angehörige betroffen. Insoweit differenziert das Gesetz zwischen folgenden Fällen:
– Miete beträgt mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Es wird von einer voll entgeltlichen Vermietung ausgegangen, so dass Werbungskosten in vollem Umfang abzugsfähig sind.
– Miete beträgt weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete: Die Nutzungsüberlassung ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Damit sind Werbungskosten nur noch anteilig abzugsfähig.
– Miete beträgt mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Für den Einzelfall ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognoserechnung nachzuweisen. Nur wenn diese positiv ausfällt, ist eine (voll) entgeltliche Vermietung anzunehmen. Andernfalls liegt ebenfalls eine Teilentgeltlichkeit vor und die Werbungskosten sind nur hinsichtlich des entgeltlichen Teils abzugsfähig.
Handlungsempfehlung:
In der Praxis sollte für den Einzelfall geprüft werden, ob die 66 %-Grenze überschritten werden kann, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Der Jahreswechsel sollte insoweit Anlass einer Überprüfung und ggf. Anpassung sein. Vergleichsgröße zur tatsächlich vereinbarten Miete ist die ortsübliche Marktmiete auf Basis des Mietspiegels, eines Gutachtens oder durch Zugrundelegung von Mieten vergleichbarer Wohnungen. Dies sollte sorgfältig dokumentiert werden.