Ein Erbbaurecht ermöglicht es, ein fremdes Grundstück wie der Eigentümer zu nutzen, insbesondere auf dem Grundstück ein Gebäude zu besitzen und zu errichten. Erbbaurechte werden regelmäßig langfristig bestellt, nicht selten über 99 Jahre. Für dieses Recht bezahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins. Werden mit dem Erbbaugrundstück Vermietungseinkünfte erzielt, gelten folgende steuerliche Grundsätze:
– Erbbauberechtigter: Die vom Erbbauberechtigten gezahlten Erbbauzinsen sind Werbungskosten, wenn er das Erbbaurecht zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nutzt.
– Eigentümer: Der vereinnahmte Erbbauzins ist den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. Der Grundeigentümer überlässt das Grundstück wirtschaftlich betrachtet einem anderen zur Nutzung für eine bestimmte Zeit gegen Entgelt, damit dieser darauf ein Bauwerk errichten kann.
Der BFH hat nun mit Urteil vom 4.12.2025 (Az. IX R 9/24) entschieden, dass Entschädigungen, die der Erbbauberechtigte für die vorzeitige Aufgabe des Erbbaurechts vom Eigentümer erhält, zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen, wenn mit dem Erbbaugrundstück Vermietungseinkünfte erzielt werden. Im Streitfall wurde zugunsten einer vermögensverwaltenden KG (Stpfl.) ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück bestellt. Nach der vertraglichen Regelung konnte die Grundstückseigentümerin bereits vorzeitig im Jahr 2016 die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen. Für die Rückübertragung war eine Entschädigung für die Stpfl. vertraglich festgelegt. Die Stpfl. vermietete die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude an die Grundstückseigentümerin. Das Mietverhältnis sollte im Jahr 2016 bzw. mit der Rückübertragung des Erbbaurechts enden. Im Jahr 2014 schlossen die Stpfl. und die Grundstückseigentümerin jedoch eine Vereinbarung über die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts bereits im selben Jahr. In diesem Zusammenhang verpflichtete sich die Grundstückseigentümerin, an die Stpfl. für den Zeitraum bis zum ursprünglich vorgesehenen Rückübertragungszeitpunkt eine monatliche Entschädigung zu zahlen. Gleichzeitig hoben die Parteien den Mietvertrag mit Wirkung zum Rückübertragungszeitpunkt im Jahr 2014 auf. Die Stpfl. erklärte für die Streitjahre 2014 bis 2016 hinsichtlich der Entschädigungszahlungen keine Einkünfte. Sie vertrat die Ansicht, sie habe lediglich das Erbbaurecht veräußert, was sich auf der steuerlich nicht relevanten Vermögensebene abspiele. Das FA qualifizierte die Zahlungen hingegen als Entschädigungen für entgehende Einnahmen.
Der BFH bestätigt nun die Sichtweise des FA. Voraussetzung für die Steuerbarkeit der Entschädigung für die vorzeitige Aufgabe des Erbbaurechts ist, dass der Erbbauberechtigte dieses Recht nicht mehr zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nutzen kann. Gesetzlich ist bestimmt, dass steuerlich auch Entschädigungen zu erfassen sind, die als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen gewährt werden. Dies war vorliegend gegeben. Die Stpfl. hat bis zur Aufhebung des Mietvertrags in 2014 auf Grund der entgeltlichen Nutzungsüberlassung der Gebäude Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Entschädigung hat die Grundstückseigentümerin für die durch die Aufhebung des Mietvertrags entgangenen Mieteinnahmen und nicht für die Aufgabe einer Vermögensposition (Erbbaurecht) gezahlt.
Hinweis:
Entscheidend ist in solchen Konstellationen daher, welchem Zweck die Entschädigung im jeweiligen Einzelfall dient: Soll sie die Aufgabe einer steuerlich nicht relevanten Vermögensposition ausgleichen, ist sie nicht steuerbar. Ersetzt sie dagegen entgehende steuerlich relevante Einnahmen, ist sie steuerbar.