Leistungen eines Wohnungseigentümers einer vermieteten Eigentumswohnung in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind steuerlich im Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht als Werbungskosten abziehbar. Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen erst dann vor, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen tatsächlich entnommen werden. Dies stellt der BFH nun mit Urteil vom 14.1.2025 (Az. IX R 19/24) klar.
Dies entspricht der bisherigen Einstufung. Hieran waren nun aber Zweifel aufgekommen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach nunmehrigem Gesellschaftsrecht rechtliche Selbständigkeit erlangt und daher der einzelne Eigentümer nicht mehr über die (anteilige) Erhaltungsrücklage verfügen kann.
Nach der Entscheidung des BFH erfordert der Werbungskostenabzug aber einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Stpfl. Die Stpfl. hatten den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Auslösender Moment für die Zahlung war aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Weder die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft noch die Qualifikation der Erhaltungsrücklage als Gemeinschaftsvermögen ändern etwas an dem Umstand, dass zum Zeitpunkt der Zahlung des der Rücklage zuzuführenden Betrags noch kein für den Werbungskostenabzug ausreichender Zusammenhang zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung besteht. Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.
Handlungsempfehlung:
In der Praxis sind die Angaben des Hausverwalters zur Verwendung der Erhaltungsrücklage dann der Steuererklärung des einzelnen Eigentümers der vermieteten Wohnung zu Grunde zu legen.